人口老龄化和人口出生率对南宁市房价的影响分析

近年来，人口老龄化问题已成为中国经济社会发展面临的重大考验。为应对日益严重的少子化、老年化趋势，国家自2002年开始逐步调整计划生育政策，2015年时实施“全面二孩”政策[1]。住房价格作为重要的经济变量，是联系人口老龄化、二孩政策背景和经济持续发展的枢纽[2]。人口老龄化、人口出生率可以通过对房价的影响，对宏观经济运行产生长远而深刻的影响。我们应该清醒地意识到，房价波动会导致“一石激起千层浪”[3]，所以，正确厘清人口结构与房价之间的内在关系，对我们更为全面地理解人口战略以及从人口视角审视房价波动，具有较大的社会意义。

教学设计指的是根据教学对象的特点和课程标准的要求，将教学各要素合理有序安排，确定最佳的教学方案的设想和计划。包括教学目标、教学步骤与时间分配、教学方法、教学重难点等环节。良好的教学设计是为了提高教学质量和教学效率，在单位时间内能够更大幅度地提高学生各方面的能力，从而能让学生获得更好的发展。

一、南宁市人口老龄化、人口出生率与房价的相关性分析

按照步入老龄化城市国际标准①老龄化社会是指老年人口占总人口达到或超过一定的比例的人口结构模型。按照联合国的传统标准是一个地区60岁以上老人达到总人口的10%，新标准是65岁老人占总人口的7%，即该地区视为进入老龄化社会。，南宁市早已于1999年列入了老龄化城市行列，并呈现老龄化快速发展趋势。由图1可以看出，2005年至2016年，南宁市老龄化整体呈现上升趋势，由2005年的12．04%增至 2016 年的 16．1%，增加了 4．06 个百分点，年均增长率为2．67%；60岁以上人口由2005年的79．44万人增加到2016年的121．6万人，增加了42．16万人，年均增长率为3．95%。2008年至2011年为快速增长阶段，由2008年的13．25%增至2011年的16．75%，3 年间增加了 3．5 个百分点。随后，2012 年至2016年人口老龄化增长趋势有所放缓。2005年至2016年，南宁市人口增长率整体呈现增长趋势，由2005年的10．49%增加到2016年的13．5%，增加了3．01个百分点，年均增长率2．32%。同时，南宁市商品住房销售平均价格也呈现递增趋势，由2005年的2 388元/平方米增加到2016年的6 886．77元/平方米，11年增加了4 498．77元/平方米，年均增长率达到了 10．11%。

  

图1　人口老龄化率、人口出生率与南宁房价趋势图

通过散点图刻画出人口老龄化率与房价、人口出生率与房价的线性图，来进一步判断人口老龄化、人口出生率与房价的关系（见图2、图3）。从图2可以看出，南宁市人口老龄化率与房价呈现正相关性，即随着人口老龄化率的增长，房价也随之增长。从图3可以看出，南宁市人口出生率与房价呈现正相关性，即随着人口出生率的增长，房价也随之增长。

  

图2　人口老龄化率与房价走势

  

图3　人口出生率与房价走势

二、实证检验与结果分析

为了进一步探讨人口老龄化、出生率与房价的内在关系，笔者采用南宁市2005年至2016年的相关数据进行实证检验。建立如下计量模型：

 

兴趣是数学创造的重要动力之一，兴趣是力求探索，获得数学创造的带有情绪色彩的意向活动。学生对数学的迷恋往往是从兴趣开始的，由兴趣产生动机，由动机到探索，由探索到成功，在成功的快感中产生新的兴趣和动机，推动学习的不断成功。

 

表1　南宁人口老龄化、人口出生率与房价模型计算的回归结果

  

变量 系数 标准误差 t统计量 P值aging 1．552 0．166 9．320 0．000 born 2．649 0．250 10．620 0．000 c －2．322 0．534 －4．350 0．000

第一，鼓励人口流动，调整住房需求。人口老龄化率、人口出生率的提高，都将促进房价的进一步上涨，因此，需要鼓励人口合理流动，引导南宁市购房者向邕宁区、江南区、武鸣区、五象新区等区域转移，将有助于调整不同城区的住房需求。重点应该对青秀区人口通过政策引导等途径鼓励其到邕宁区、江南区、五象新区等城区安居乐业。另外，建议从调整住房供需结构出发，一是通过金融手段来提高中低收入人群的购买力和抑制投资型需求者的购买需求。二是通过便利市场信息沟通和降低税费等手段盘活二手房市场，使部分住房需求得以通过存量满足，平抑增量住房需求，优化资源配置，抑制房地产泡沫。三是大力推行购租并举的住房体系，大力发展住房租赁市场，鼓励住房租赁消费，稳定住房租赁关系，缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。

三、主要结论与政策建议

（一）主要结论

第三，推进社会化养老，创新养老方式。目前，南宁市养老方式主要以居家养老为主，只有为数不多的选择去养老院养老；与之相反，国外的养老体系发达，老龄人会选择在养老院进行养老，为支付高昂的养老费用会通过出售房产来满足自己的生活需求。为防止人口老龄化对我市住房市场可能造成的冲击，我们要针对人口老龄化可能导致的房价波动做出前瞻性的监测预警，使相关信息公开透明，便于社会公众做出合理预期。同时，主动构建应对老龄化所导致房价波动的决策机制，不失时机地推进养老、医疗等制度改革，加大社会化养老覆盖面，加快发展养老地产发展，探索社会化养老新模式，着力推进南宁市第二福利院、合众优年社区等健康养老服务重大项目，规划一批健康养老服务业集聚区。

（二）政策建议

从表1可以看出，南宁市人口老龄化率、人口出生率与房价均有着显著的正相关性。即人口老龄化率、人口出生率对房价起着助推作用，人口老龄化率和人口出生率每提高1%，将助推房价上涨1．552%、2．649%。究其缘由，一是从家庭结构来分析，家庭小型化的趋势越来越明显，老年人与自己的子女同住一套房的情况越来越少，这将增加住房的需求。二是从中国人的思想观念来分析，老年人总想为他们的后代留下一定的资产，房产较好的保值性能成为他们的首选，此时的房产不仅作为自己住房的刚需，还具有投资品的性能，反而会抬高房价。三是“二孩政策”的全面放开，为小孩读书、结婚、小房换大房的刚性住房需求猛增，以及对未来房价上涨的预期，导致房价上涨。

该模型中所涉变量均取其对数形式。其中，被解释变量为房价（price），解释变量包括人口老龄化率（aging）和人口出生率（born），为回归常数项，β1、β2为回归系数，εt为白噪声，根据计量模型得到回归结果如表1所示。

除影响因子以外，被引频次指标也可以客观地反映某些期刊总体被使用和受重视的程度以及在学术交流中的作用和地位。就被引频次而言，表单中被引频次最高的刊物是American Journal of Bioethics，被引频次9995次，不过，其自引率超过30%，远远超过其他刊物。榜单中的其他刊物自引率都在20%以下，作为科学史的权威刊物ISIS的自引率目前只有5.8%。

通过实证检验和分析，得出南宁市人口老龄化率、人口出生率与房价均有着显著的正相关性，人口老龄化与人口出生率对房价均起着助推作用，人口老龄化率和人口出生率每提高1%，将助推房价上涨1．552%和2．649%。人口结构直接影响房价趋势，人口老龄化会减缓人口增长，而人口出生率的提高会加快人口增长，同时，人口出生率的提高会稀释人口老龄化。反过来，人口老龄化会抑制人口出生率的提高。随着人口老龄化日益严重，以及二孩政策的全面放开所带来人口出生率的上涨，如何抑制房价的过快上涨，政府和相关部门需引起高度重视。

第二，管控人口增长，改变房价预期。由于人口老龄化已经成为既定事实，因此，改变人口结构的另一重要端口便是改变“人口供给”，人口出生率能够对房价上涨产生较大作用，合理管控人口增长对改变房价预期较为重要。在国家人口发展战略的指引下，结合南宁市市情，出台更加具体的政策引导措施，防止放开“二胎”所带来人口暴涨，进而影响房价的大幅波动。南宁市住房局和卫计委要建立“二孩政策”后南宁市人口动态监测预警机制，通过前瞻性的分析，了解南宁市人口出生率对未来5年、10年、20年房价的冲击，便于政府和相关部门出台相应政策，使房价处于合理波动区间。同时，加大管控外来炒房者的力度，深化房地产供给侧改革。坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居[4]。

[参考文献]

[1]黄燕芬，陈金科．我国人口年龄结构变化对住房消费的影响研究——兼论我国实施“全面二孩”政策的效果评估[J]．价格理论与实践，2016（2）：12．

[2]邹瑾．人口老龄化与房价波动——来自中国的经验证据[J]．财经科学，2014（6）：115．

[3]况伟大．预期、投机与中国城市房价波动[J]．经济研究，2010（9）：67．

[4]习近平．决胜全面建成小康社会 夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利——在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告[R/OL]．（2017－10－27）．http：//politics．people．com．cn/n1/2017/1027/c1001－29613459．html．

当地水稻面积在逐步减少，柑橘、花卉、蔬菜等经济作物种植面积在不断扩大。此外，云南严格执行化肥零增长，直接影响化肥销量，但同时也规范了市场。8月1日后，当地开始严查农药经营许可，还强化农药市场监管，加大违法行为处罚力度。据了解，目前已经查处一家销售假化肥的企业。对于后市，预计尿素价格将上涨100-150元/吨。