“三旧”改造政策实施的问题与反思——以广东省佛山市禅城区为例

经历了改革开放近40年以来以土地增量扩张为主导的高速成长后，我国城市发展面临土地供给不足、产业结构调整、政治经济体制转轨、社会阶层分化等新的挑战，城市更新改造成为地方政府缓解用地压力、恢复旧城活力、促进产业升级的有效手段[1]。广东省在2009年实施“三旧”改造政策，成为全国最早探索节约集约建设用地途径的试点地区；佛山市禅城区作为最早提出“三旧”改造概念的区域，近十年来在城市更新改造方面积累了丰富的经验，也面临容积率过高导致公共设施负荷不足、项目空间布局和结构不合理、土地再开发利益分配不平衡等城市更新改造中较为普遍存在的问题。本文尝试对佛山市禅城区近十年来的“三旧改造”政策演进与实施进行回顾，探讨其问题形成的根源与政策改进对策，对我国当前正在兴起的新一轮城市更新具有重要的现实借鉴意义。

1.房价持续上涨，严重影响民生。如图12所示，我国房屋价格自有统计数据以来，房屋平均销售价格每年都在持续增长，甚至有些年份增长率高达20%，严重影响民生。

自20世纪五六十年代以来，城市更新理论与实践的发展经历了从物质重建到综合性社会经济重构的演进过程。简·雅各布斯提出了人本主义规划思想，提倡城市更新中对社会“多样性”的维护 [2]；Durose 指出城市更新应注重“社区主义”原则，鼓励社会动员、居民自建和社区参与式重建、邻里更新[3]；吴良镛提出“有机更新”的中国本土城市更新理论[4]。近年来国内学者们从不同学科角度对城市更新进行了研究，如从空间设计与规划方面研究渐进式更新理念的运用[5]；从城市经济学角度研究关注土地再开发中的复杂利益博弈[6]；针对城市更新引发的拆迁补偿不公、贫困聚集与社会融合等问题，从城市社会学角度研究居住分异与空间正义[7]；在治理模式与制度上从政治学和公共管理学角度研究城市更新政策实施、治理模式选择与制度创新等[8-9]。上述研究对城市更新的社会、经济、制度、规划设计等问题进行了不同视角的解读，然而城市更新作为引导城市走向再生与复兴的自我发展调节机制，是一个涉及经济、社会与环境的综合系统工程，政策实施与区域特点和发展进程密不可分，本文尝试将城市更新与区域宏观经济发展进行综合分析，探讨城市更新政策决策与实施的背景条件与目标途径，具有一定的创新性。

一 佛山市禅城区“三旧”改造政策的发展

(一)政策制定背景

禅城区是佛山市的中心城区，市政府驻地，总面积154.09 km2，下辖南庄镇和祖庙、石湾镇、张槎3个街道，2015年末禅城建成区面积101.83 km2，土地开发率高达66%；常住人口112.07万人，人口密度每平方公里不足万人；地区生产总值(GDP)1 469.09亿元，地均生产总值为14.42亿元/km2*数据来源于《佛山市禅城区2015年国民经济和社会发展统计公报》。 。禅城区面积较小，但得改革开放风气之先，土地开发历史较长，开发利用率高，但是人口密度和地均产值并不高，当“三旧”改造计划提出时，区内大部分土地均处于低水平开发状态，未利用土地(主要是河流水面和滩涂地)面积仅为12.2 km2，占土地总面积的7.89%*数据来源于《佛山市禅城区“三旧”改造专项规划修编(2012—2020)》。 。由于土地资源不足，城市发展空间受限，城市面貌建设与城市经济发展落差大，“三旧”改造成为城市转型升级发展的必由之路。

(二)政策演进过程

“三旧”(旧城镇、旧村居(村庄)和旧厂房)的概念最初源自广东省佛山市禅城区发布的《关于加快物业发展提高现代化中心城区建设水平的决定》(2006)及其实施方案，其中提出了以旧城改造、物业改造、城中村改造为核心的“三大改造”。2007年，佛山市政府总结禅城区经验，发布了《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居的决定》，正式明确了“三旧”改造的概念，其中“旧城镇”改造的范围包括城区内国有土地上的旧厂房、旧商铺、旧民房等的改造；“旧厂房”的改造是指镇(街)、村和工业区内的旧厂房改造；“旧村居”改造则包括“园中村”、“空心村”、“城中村”等改造范围内的农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌综合整治等。佛山市的经验受到了国土资源部和广东省的重视，其后，国土资源部与广东省通过部省合作将广东列为推进节约集约用地试点示范省，并于2009年8月由广东省政府发布了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，标志着 “三旧”改造正式在广东省实施。2016年12月，在广东省“三旧”改造实践经验的基础上，国土资源部印发了《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》，标志着广东“三旧”改造经验已提炼为国家政策在全国复制推广。考察禅城区的“三旧”改造政策的发展过程，大致经历了试验、规范与调整3个阶段(表1)：

地方政府也应当发挥土地收益再分配的职责，理清土地增值来源，按照“谁投入，谁受益”的原则合理界定“三旧”改造利益相关主体的权益。对于原业主来说，一方面要保护其土地产权权益；另一方面要明确土地增值主要是社会经济总体进步、土地区位、规划用途管制等外部性因素综合作用的结果，理应回归社会所有。对于开发商而言，其正当利润应来自于其投入资本的合理回报，而非从房地产开发投机中获取土地溢价收入。政府应通过制定土地税费政策回收土地增值，避免“三旧”改造沦为土地市场无序开发的新一轮城市“跃进”。

市场对规划的绑架在商业旧改项目中也表现明显。2007年“三旧”改造刚刚起步时，也正是禅城区商业地产进入鼎盛时期的阶段，商业物业销售均价远高于普通住宅，加之商业地块容积率也远高于纯居住地块，因此大幅度提高“三旧”改造项目中商业用地比例的呼声很高，政府部门面对这一局面，没有从宏观调控的角度对商业发展规模进行科学预测和规划，而是从经济可行性的角度出发，在用地功能和规划指标上对旧改项目采取各种让步措施；“三旧”改造政策的失当也一定程度上助长了城市商业综合体的过度发展，如2011年《关于印发佛山市禅城区通过“三旧”改造促进工业提升发展的实施细则的通知》发布，制定了相关政策扶持旧厂房改造优先用于发展工业项目，但仅仅一年之后，新发布的《禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升发展的意见》又将商业项目也纳入优先发展范畴，明确商业改造项目用地可以采取协议出让方式，免于纳入政府土地储备，自这一政策发布之后，大量村集体土地纷纷向商业综合体转型，进一步恶化了综合体过剩的局面。截止2015年，禅城区依托“三旧”改造项目的已建成和在建商业面积总量近800×104 m2，人均商业面积甚至远远超过了广州、深圳的水平，造成已建成的商业综合体积压严重、运营艰难，多个曾经引为典范的“三旧”改造项目烂尾，已报违建的商业综合体则苦等出路或考虑转型。商业综合体的严重过剩导致大量社会资金沉淀，造成了新的土地浪费，使“三旧”改造结果背离了初衷，为城市转型发展带来了新的隐患。

规范阶段(2009—2011年)，于2009年制定了《佛山市“三旧”改造专项规划(2009—2020)》，根据改造区域特征和目标的不同制定了改造功能分区，根据土地性质和开发强度是否发生变化区分了新建型、更新型、改建型、整治型4种改造类型，通过祖庙东华里片区、禅城石头村等典型“三旧”改造范例探索了“三旧”改造的“佛山模式”。

调整阶段(2012年以来)，针对前一时期“三旧”改造中的过度地产化、产业空心化、政府土地收益流失等问题，对政策进行了适当调整，发布了一系列文件，对土地出让和收入分配方式进行了更严格细致的规定，并明确将引导产业转型升级作为“三旧”改造的新目标。

 

表1 佛山市禅城区“三旧”改造的发展阶段与政策演进

  

阶段政策名称主要内容《关于加快物业发展提高现代化中心城区建设水平的决定及实施方案》[佛禅府(2006)58号]从数量、质量、效能三方面加快物业发展;推进城中村改造,促进土地集约开发,提升中心城区综合竞争力。试验阶段《禅城区“三大改造”项目财政扶持实施细则》[佛禅府办(2008)236号]确定了三大改造的税收、土地出让金、行政性收费、事业型收费的扶持标准与申办程序。《禅城区“三大改造”项目涉及市政设施用地的扶持意见》[佛禅府办(2009)45号]“三旧”改造项目提供市政设施用地的,可给予容积率奖励。规范阶段关于印发贯彻落实推进“三旧”改造促进集约节约用地的实施意见[佛禅府办(2009)178号]“三旧”改造中涉及非经营性用途转变为经营性用途的,原则上土地应纳入政府储备;集体建设用地转变为国有土地用于经营性开发的,须报区政府审批;3、统筹规划连片改造项目,用于房地产开发的“三旧”改造项目总用地面积不低于3.33hm2。佛山市禅城区通过“三旧”改造促进工业提升发展的实施细则[佛禅府(2011)42号]旧厂房改造应优先发展工业项目;对符合要求的用于工业发展的“三旧“改造项目给予优惠奖励政策。禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升发展的意见[佛禅府(2012)9号]规范“三旧”改造项目的运作,村集体土地(留用地除外)用于经营性商住项目的,须由政府收储;继续在扶持“三旧”改造用于工业项目的基础上,对大型市场、大型商业、总部经济等产业项目实施扶持政策。调整阶段禅城区通过“三旧”改造进一步促进产业提升实施细则[佛禅府(2012)39号]对村集体商住用地收储后用于公开出让的,参与土地整理的前期投资人可获得补贴奖励包括拆迁物业300元/m2、收储土地225万元/hm2、成交价与交易起始价之间溢价扣除有关专项资金后的30%;调整“三旧”改造项目用于产业、经营性商住项目的土地出让金分配方式。关于进一步加强禅城区“三旧”改造前期投资人管理的实施意见[佛禅府办(2013)77号]明确前期投资人的定义、选定程序、管理及退出机制;明公开转让项目前期投资人实际投入成本可纳入地块转让条件由竞得人支付

注：资料整理自佛山市禅城区政府相关文件。

二 佛山市禅城区“三旧”改造政策实施的成效与问题

(一)政策实施的成效

1.盘活了大量土地资源

在空间扩张受限的条件下，“三旧”改造所发挥的最大效应在于提供了稀缺建设用地指标，提高了土地集约化利用水平。截至2015年底，禅城区“三旧”改造标图建库图斑共694个,占地56 400 hm2，其中，旧厂房占61%；旧城镇占22%；旧村居占17%。共批复“三旧”项目 202个，总面积2 133 hm2，其中，工业项目67 hm2，商业项目961 hm2，住宅项目1 105 hm2*数据来源于禅城区三旧改造服务中心统计资料。 。

2.政府通过放权让利推进“三旧”改造，市场反映积极

与广州、上海等地相比，佛山“三旧”改造政策中政府采取了更多的放权让利措施，例如对旧村庄改造，为打破僵局，建立“原业主—市场—政府”之间的信任关系，政府甚至提前提供改造补贴资金，以确保更新的顺利完成；对于旧工厂改造，也制定了土地政策补贴措施，目的是通过减少政府土地收益的方式鼓励市场参与，达到快速改善城市环境和提升产业的效果。宽松的政策措施激励了市场积极性，2007年以来禅城区的三旧改造完成面积如表2，可以看出各个年份的实际完成面积都较大程度地超出了计划完成面积。

 

表2 佛山市禅城区“三旧”改造完成情况

  

年份建筑面积/hm2全年目标完成情况完成率/%2007220234.92106.782008163172.21105.652009150205.22136.812010217.9304.33139.662011231243.11105.242012206320.52155.592013143312.92218.822014174.5393.70225.622015125.5215.80171.95合计1630.92402.73147.33

注：数据根据禅城区三旧改造服务中心统计数据整理所得。

3.探索了灵活多样的“三旧”改造模式

针对“三旧”改造用地产权关系复杂、利益诉求多元的特点，佛山市和禅城区政府针对不同项目的区位、产权和业主特征，探索了政府主导市场参与、村集体主导自主更新、政府和村集体合作等多种“三旧”改造模式，形成了多种土地增值收益分配形式，对“三旧”改造起到了较大的推动作用，为禅城经济社会发展拓展了空间，打造了一批在全省、全国有较大影响力的项目。如祖庙街道东华里片区改造采用开发商垫资，政府主导征拆、土地整合的政企合作模式，并成立了专门的项目指挥部赋予其部分区级审批权限，保障土地征收与相关审批工作的高效推进，当前改造之后的佛山岭南天地一、二期已开业，原有大面积低旧破损的居住建筑被现代高档商业居住、文旅产业用地所替代，重新梳理了城市空间结构，实现了土地用途混合功能，建立了以复合中心城区为定位的商业服务业产业体系，既提升了片区环境，增加了公共配套，又有效传承了地方文脉，现代商业和传统文化互融共进、相得益彰，成为“旧城改造新典范”*参见新华网广东频道：《佛山岭南天地：旧城改造新典范 还原老佛山韵味》http：//www.gd.xinhuanet.com/newscenter/2016-06/01/c_1118963545.htm。 (图1)。

(二)政策实施的问题

如前所述，城市更新改造是一个复杂的社会经济系统工程，“三旧”改造在取得巨大成绩的同时，也面临着也面临着种种困境：

1.政策目标单一，容积率过高导致公共设施负荷不足

虽然项目的经济平衡是旧改顺利推进的基础，然而目前“三旧”改造项目过分注重短期经济利益、忽略社会的长远整体效益已成为一个较普遍的现象。最大化项目盈利能力的手段，则是旧改项降低公共配套、减少公共空间、提高容积率，政府为了推动“三旧”改造，也往往对上述行为持支持态度，导致城市发展品质受到严重影响。根据《佛山市城市规划管理技术规定》，经过交通影响评估、城市设计方案评估和经济平衡测算的综合分析，“三旧”改造项目建筑容量控制指标可在现行规定的基础上适当提高。多数旧改项目因此以经济测算不能平衡为由，采取各种方式降低公共配套面积，或者将本应优先由本地块提供的公共设施配套调整至其他地块。根据近年来用于居住项目开发的旧改地块统计数据，其平均容积率已达到3.25，祖庙街道甚至达到4.03，远远高于《佛山市城市规划管理技术规定》中的建筑容量控制要求。

  

图1 祖庙街东华里片区改造土地利用规划*图片来源于《佛山市祖庙东华里片区控制性详细规划》。

2.缺乏统筹协调，项目改造不合理

(1)项目空间布局不合理。禅城区作为“三旧”改造的起源地，采取摸着石头过河的方式推进项目实施，在总体上缺乏战略目标和路径方向的指引，导致旧改项目空间布局不合理：以祖庙、石湾为核心的老城区高度聚集了居住改造项目；而以产业园区和产业综合体为导向的改造项目则基本布局在西部张槎街道和南庄镇，这就进一步加剧了老城区的人口压力，挤占了产业发展空间，强化了原有的东部居住、西部就业的不合理城市空间结构。“三旧”改造本应成为突破土地供给瓶颈、调整城市空间结构、实现产业升级换代的重要机遇，然而由于规划不足与资本主导下市场对利润的过度追逐，导致禅城区在一定程度上错失了由“城镇”发展模式向“城市”发展模式转型的契机，旧改推进未能有效弥合区域间发展的不平衡，反而在一定程度更加加剧了“城市病”。

规划引导作用缺失还表现在其对产业转型升级所产生的负面影响。大量旧改产业用地被房地产开发项目挤占，令旧改演变成了房地产开发的盛宴，导致建设项目用地中工业用地比重持续降低，在高地价的冲击下，禅城区数十年积累的优势区域品牌危如累卵，澜石不锈钢、祖庙童装、南庄建陶、张槎针织等传统产业都受到极大冲击。由于没有科学规划产业用地规模，划定产业用地预留红线，遏制了产业转型升级的成长空间令企业家产生“禅城更重视发展房地产”的印象，对留在禅城发展顾虑重重”①。最后，以房地产开发为主的改造项目不但对周边工业产业项目形成挤出效应，也引发了大量社会问题，如石湾佛山高新区城南园片区在多个工改居项目完成后，余留的大量优秀生产企业被居民区包围，而居民也长期就企业环保、噪声等问题进行投诉。

综上所述，对于择期全麻下行全髋置换术老年患者，围术期口服褪黑素，可有效降低术后谵妄的发生率，降低S100β蛋白表达水平，对围术期脑功能具有一定的保护作用。

(2)项目结构不合理。自2007年三大改造启动至2015年7月，禅城区已经完工并推向市场的“三旧”改造项目总建筑面积达到1 055 hm2，其中，工业用建筑35 hm2，占3.32%；商用建筑296 hm2，占28.06%；住宅724 hm2，占将近68.62%。2007—2011年禅城区获批的106项旧改项目中，用于房地产开发的就有73项，所占土地面积占全部旧改项目的8成以上*数据来源于禅城区三旧改造服务中心统计资料。 。大量本土企业或涉足或转型进入房地产行业，海天味业、佛塑科技等知名生产厂家纷纷谋划将旧厂区进行房地产开发改造，陶瓷行业中新中源、新明珠等企业将生产基地外迁，转向重点发展房地产业。虽然“退二进三”是城市发展演进的规律，但由于房地产开发导致的产业空心化也必须引起高度重视。

在鸟巢位置更新后,将会产生一个服从均匀分布的随机数μ,μ∈(0,1)。将μ与Ra进行比较,若μ>Ra,则对进行随机改变(反之不变),并对改变后的鸟巢进行测试,与上一步得到的一组鸟巢位置作比较,取对应测试值较好的鸟巢位置,保留测试值更好的位置,并选出当代全局最优位置

3.利益分配机制不合理

利益分配机制是“三旧”改造政策制定的争议焦点。在中国特定的城乡二元土地产权与双轨制土地供给制度背景下，“三旧”改造在本质上已不再是土地用途转变和利用强度提升的技术问题，而是重新分配利益的政策难题[10]。就禅城区“三旧”改造来看，所涉及的利益主体包括区、镇(街)政府、村集体、村民、原业主(原土地使用权人)、土地整理投资人等。禅城区“三旧”改造利益分配机制虽然经过了三轮政策调整(表1)，但在利益分配机制上仍存在明显缺陷，尤其是原业主作为“三旧”改造最直接的利益相关者，其在旧改土地增值中应获得的收益尚是一个理论难题。目前来看主要存在的问题包括：

2.1.2 对照药材溶液的制备 分别取茅苍术和北苍术对照药材各0.8g，加甲醇10mL，超声处理15min，滤过，滤液作为对照药材溶液。

一是现行政策未能根据改造项目地块的土地利用现状、土地使用权取得途径等提出土地收益的分类处置办法。例如根据佛禅府〔2007〕100号文和佛禅府办〔2014〕36号文，旧厂房土地改为经营性商住用途的，无论原业主采用何种方式取得原地块土地使用权方式(行政划拨、协议、招标挂牌或拍卖)，也不论目前土地使用的属性怎样，只能通过政府土地收储后出让进入市场，且原业主获得的补偿不得高于出让地价款30%；其后政策调整也主要是调高了原业主在土地出让收入中的收入分成。

二是存在对原业主过度保护的倾向。根据现行政策，旧工厂改造项目的原业主可获得土地出让收益的45%以上，高昂的利润促使社会资本通过法院拍卖或股份收购等各种途径介入破产企业，或者通过产业政策优惠扶持原企业，继而通过“三旧”改造的价差寻求活力空间，不但提高了工业用地成本，甚而出现部分原业主故意囤积闲置工业用地，以促使政府推动“三旧”改造获取不合理高额回报的现象。集体土地旧改项目收益的分配也存在同样问题，在城市规划区内的城中村，村居民身份处于半市民半村民状态，完全脱离了农业生产，依赖房屋出租和村集体收入分红作为主要收入来源，现有的城中村改造为取得村民支持，在拆迁补偿上往往采取“一村一策、占一补一”的政策，造就了大量的卖地“亿元村”、“十亿元村”和拆迁致富案例，产生的新社会不公现象已引起广泛关注。

通过仿真验证,在添加了卡尔曼滤波程序后,极大地改善了锁相环的输出,且扩展了锁相环可跟踪的信噪比范围。通过仿真验证,本文的算法最大可提取信噪比在-20 dB左右的信号。

①分析医院现状，找出存在问题。通过分析发现，院宣传工作主要存在问题：宣传意识薄弱；队伍积极性不高，通讯员和临床科室的投稿相对甚少；网络媒体应用较少；舆情引导欠适当；标识管理缺失文化元素和美感等。

三 关于“三旧”改造政策实施的反思与建议

(一)转变政策目标导向

“三旧”改造出台之时即是以集约节约用地作为核心政策目标，在用地指标受控、地方土地财政依赖与房地产行业高速发展的宏观社会经济背景下，对土地利益的争夺更加剧了这一政策倾向，令“三旧”改造有沦为新型土地扩张模式的趋势，从而与城市更新的多元目标特征发生矛盾。事实上，在珠三角等高度城市化地区，城市质量的提升远比城市数量的扩容更为重要，促使“三旧”改造政策转变单一核心的土地利用导向，从功能完善、结构优化、环境整治、文化传承等方面综合引导城市转型，避免城市发展从原有的“摊大饼”模式简单地转向“叠大饼”模式，才能使“三旧”改造发挥应有的效益。

另一方面，在执行过程中要坚持以人为本，讲究实事求是。管理者要对制度内容和要求了然于胸，对于组织成员要一视同仁，奖罚分明。其他组织成员要对管理制度清晰认识，遵守制度。对于违反管理制度的成员要惩处，树立制度的权威，促使组织成员从上到下自觉维护，保证制度对管理工作的高效作用。

其次,应以生产、生活、生态的和谐发展作为政策目标导向，将“三旧”改造提高到城市布局与产业结构调整的战略高度，统筹规划安排国土空间要素、打造三产协同融合发展的新格局。一方面要控制生产、生活空间的无序扩张，避免生产空间对生态空间的过度侵占；另一方面要在低效产业用地改造中合理配置用地功能与用地指标，致力于提升城市综合竞争力。具体来说，改造模式要从大拆大建转向整治提升，政策制定要以系统化、模块化的体系建设方式替代目前“头痛医头”的碎片化修订模式。

首先，“三旧”改造的政策目标要以坚持社会公共利益的优先原则，避免公共价值被对经济利益的追求所绑架。城市更新的公共利益主要涉及生态环境保护、历史文化保护、公共设施建设等，具有明显的外部性,市场机制难以发挥作用,需要政府干预，应通过制定法规政策和规划设计条件等方式明确，作为城市更新项目实施需遵循的基本前提。

其四，自从研究小组开展英语演讲选修课程和英语演讲嵌入型课程教学实验以来，学生普遍对这两门课程表现出较高热情和兴趣，课堂上呈现出师生互动、生机勃勃的局面。学生评教结果显示：研究小组教师均为优或良。两位教师分获2012年度、2013年度校级教学优秀奖。同时，研究小组成员在英语演讲及与其紧密相关的英语口语、写作教学方面进行了较为深入的研究，已公开发表学术论文2篇，出版著作一部。

(二)加强分类指导，提升政策针对性

复杂的产权结构决定了“三旧”改造的复杂性和分类治理的必要性。其中旧村庄改造涉及利益冲突最为剧烈，伴随旧村改造的往往是拆迁暴富或钉子户抗争等社会事件，使得旧村改造成为“三旧”改造中最大的难点问题。要转变这一困境，首先要改变对旧村庄、特别是城中村的固有认识，理清城中村问题的根源，发现旧村成长的规律与潜在价值，并制定相应的对策措施。一方面，城中村的脏乱差是公共配套设施缺乏、管理缺失的结果；另一方面，城中村承载了重要的社会功能，为大量低收入群体和外来务工人员提供了安身立命之所，是对城市社会生态多样性的有益补充，旧村改造不能一味推导重来，代之以高楼大厦，而是要区分类型，从大拆大建向整治提升转型，结合当前土地和住房供给侧制度的改革，提高设施配套和管理水平，使之成为城市多样化住区发展中的有机组成部分。

随着我国经济发展从快速增长进入中低速增长的新常态时期，原有依赖资源投入的增长模式已经发生了根本转变，经济增长放缓、生产能力过低、土地价格高企对传统工业形成了挤出效应；与此同时，以移动客户端、AI技术为核心的新经济形态方兴未艾，对传统生产行业和商业经营造成了巨大冲击。在这种转型时期，地方政府尤其应当把握社会经济发展趋势，结合产业政策和土地政策统筹制定“三旧”改造规划，使“三旧”改造成为契合社会需求、引导经济发展的新平台。

在禅城区“三旧”改造政策实施中，市场对旧厂房改造反应最为积极，但成效与缺点也最为显著。旧厂房改造应合理确定改造的用地功能配比，即使到了后工业化阶段，依然要看到实业发展对健康经济体系的重要性，严控旧厂改造项目中的工改商、工改居比例，保证产业用地规模，引导创意产业、生产性服务业发展与改造项目相融合，避免产业空心化，使“三旧”改造真正成为引导产业转型升级与城市品质提升的动力。对于部分在20世纪八九十年代发展起来的区位和配套条件较差、土地利用粗放、产业结构层次较低的村级工业园，可实施整体拆除重建，引导生产项目“上楼”集中发展，提升村镇经济的持续发展能力。

(三)重新定位政府角色

在中国改革开放前半期阶段中，地方政府以经营企业的模式经营城市，身兼城市建设决策者、城市资产经营者、城市社会管理者等多种角色，在城市“增长机器”发展模式下，地方政府与企业合谋形成的“精英联盟”主导着城市发展的基本方向与利益分配的基本格局。随着改革开放进入后半期，社会公平发展取代经济增长成为后改革时代的重大课题，地方政府也面临着角色转型的急迫需要，新时期政府的角色定位要实现从“做保姆”到“做向导”、从“企业经营者”向“城市管理者”的转型。

对于旧城镇改造，政策应着重关注历史街区文脉与社会网络的保护。对于历史文化街区要持保护优先、开发为辅的原则，在对历史文物、历史建筑和历史文化街区进行摸底调查的基础上，分批分层次确定保护对象、保护原则和改造模式。对于风貌差、建筑破旧、配套落后的旧城区，适宜进行整体重建，发掘地段的土地区位价值，同时充分保障原居民的权益，维护社区关系网络，结合棚户区改造等政策，合理提升容积率，增加公共空间，实现城市面貌、功能提升和居住条件的改善。

“那时候你还小着哩！我和李青山他们弄了个‘镰刀会’。勇得很！可是我受了打击，那一次使我碰壁了，你娘去借枝洋炮来，谁知还没用洋炮，就是一条棍子出了人命，从那时起就倒霉了！一年不如一年活到如今。”

采用MATLAB、LabVIEW、Simulink软件分别进行控制工程基础课程在各个领域内仿真，普遍反映虚拟仿真技术的运用激发了学生的兴趣、扩展了教学实例，实践教学效果不错。为此开发基于MATLAB、LabVIEW的虚拟实验平台，方便地满足理论教学的各种要求，而且可以根据需要开发出不同实验。无论内涵还是外延，都大大拓展了传统实验的范畴，既节省了实验资金，又因材施教、启发思维，灵活机动地创造了学习环境，并能够充分调动学生的积极性，培养了创新能力和创新思维，收到不错的应用效果，值得借鉴和推广。■

试验阶段(2006—2009年)，这一阶段禅城区的“三旧”改造政策尚处于探索时期，政策的重点在于通过利益分配的倾斜和政府全面主导，制定了税收和土地等优惠政策，强力推动形成“三旧”改造的氛围。

参考文献：

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[2]简·雅各布斯著，金衡山译.美国大城市的死与生(纪念版)[M].南京：译林出版社，2006.

[3]Durose C,Lowndes V. Neighborhood governance： Con-tested rationales within a multi-level setting： A study of Manchester[J]. Local Government Studies,2010,36(3)：341-359.

近年来，连云港地区茄果类蔬菜种植面积不断扩大，市场需求量持续增长。为有效提高茄果类蔬菜产量和品质，日光温室番茄无公害栽培是蔬菜露地栽培因受季节限制而解决淡季蔬菜供应的重要技术措施。日光温室番茄无公害栽培技术较露地蔬菜栽培优势较为明显，不但保温防寒、降温防热，且可提前或延迟上市时间，也促进蔬菜种植户增产增效。

[4]吴良镛.北京旧城居住区的整治途径：城市细胞的有机更新与“新四合院”的探索[J].建筑学报，1999，(3)：11-18.

随着资本市场的不断发展以及国有企业集团的不断壮大，国有企业投资效率问题逐渐显露出来。十九大报告中指出了我国经济存在发展效益和质量还不高的问题，这说明了国有企业集团存在着一些问题。因此，本文通过研究国有企业集团公司内部资本市场对集团投资效率产生的影响，进而对企业集团的发展提供建议，对我国向多元化、规模化发展的企业内部资本市场做出相应的贡献，最终为全面建成小康社会、实现中华民族伟大复兴做贡献。

[5]杨宇振，覃琳，李必瑜.传统街区改造中的“渐进更新”策略与低成本建造技术——以“重庆川道拐”街区为例[J].建筑学报，2005，(2)：19-20.

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