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论黄金投融资 现行经济下的政府投融资
你的论文准备往什么方向写，选题老师审核通过了没，有没有列个大纲让老师看一下写作方向？ 老师有没有和你说论文往哪个方向写比较好？写论文之前，一定要写个大纲，这样老师，好确定了框架，避免以后论文修改过程中出现大改的情况！！ 学校的格式要求、写作规范要注意，否则很可能发回来重新改，你要还有什么不明白或不懂可以问我，希望你能够顺利毕业，迈向新的人生。 （一）选题 毕业论文（设计）题目应符合本专业的培养目标和教学要求，具有综合性和创新性。本科生要根据自己的实际情况和专业特长，选择适当的论文题目，但所写论文要与本专业所学课程有关。 （二）查阅资料、列出论文提纲 题目选定后，要在指导教师指导下开展调研和进行实验，搜集、查阅有关资料，进行加工、提炼，然后列出详细的写作提纲。 （三）完成初稿 根据所列提纲，按指导教师的意见认真完成初稿。 （四）定稿 初稿须经指导教师审阅，并按其意见和要求进行修改，然后定稿。 一般毕业论文题目的选择最好不要太泛，越具体越好，而且老师希望学生能结合自己学过的知识对问题进行分析和解决。 不知道你是否确定了选题， 确定选题了接下来你需要根据选题去查阅前辈们的相关论文， 看看人家是怎么规划论文整体框架的； 其次就是需要自己动手收集资料了， 进而整理和分析资料得出自己的论文框架； 最后就是按照框架去组织论文了。 你如果需要什么参考资料和范文我可以提供给你。 还有什么不了解的可以直接问我，希望可以帮到你，祝写作过程顺利 毕业论文选题的方法: 一、尽快确定毕业论文的选题方向 在毕业论文工作布置后,每个人都应遵循选题的基本原则,在较短的时间内把选题的方向确定下来。从毕业论文题目的性质来看,基本上可以分为两大类:一类是社会主义现代化建设实践中提出的理论和实际问题;另一类是专业学科本身发展中存在的基本范畴和基本理论问题。大学生应根据自己的志趣和爱好,尽快从上述两大类中确定一个方向。 二、在初步调查研究的基础上选定毕业论文的具体题目在选题的方向确定以后,还要经过一定的调查和研究,来进一步确定选题的范围,以至最后选定具体题目。下面介绍两种常见的选题方法。 浏览捕捉法 :这种方法就是通过对占有的文献资料快速地、大量地阅读,在比较中来确定论文题目地方法。浏览,一般是在资料占有达到一定数量时集中一段时间进行,这样便于对资料作集中的比较和鉴别。浏览的目的是在咀嚼消化已有资料的过程中,提出问题,寻找自己的研究课题。这就需要对收集到的材料作一全面的阅读研究,主要的、次要的、不同角度的、不同观点的都应了解,不能看了一些资料,有了一点看法,就到此为止,急于动笔。也不能“先入为主”,以自己头脑中原有的观点或看了第一篇资料后得到的看法去决定取舍。而应冷静地、客观地对所有资料作认真的分析思考。在浩如烟海,内容丰富的资料中吸取营养,反复思考琢磨许多时候之后,必然会有所发现,这是搞科学研究的人时常会碰到的情形。 浏览捕捉法一般可按以下步骤进行: 第一步,广泛地浏览资料。在浏览中要注意勤作笔录,随时记下资料的纲目,记下资料中对自己影响最深刻的观点、论据、论证方法等,记下脑海中涌现的点滴体会。当然,手抄笔录并不等于有言必录,有文必录,而是要做细心的选择,有目的、有重点地摘录,当详则详,当略则略,一些相同的或类似的观点和材料则不必重复摘录,只需记下资料来源及页码就行,以避免浪费时间和精力。 第二步,是将阅读所得到的方方面面的内容,进行分类、排列、组合,从中寻找问题、发现问题,材料可按纲目分类,如分成: 系统介绍有关问题研究发展概况的资料; 对某一个问题研究情况的资料; 对同一问题几种不同观点的资料; 对某一问题研究最新的资料和成果等等。 第三步,将自己在研究中的体会与资料分别加以比较,找出哪些体会在资料中没有或部分没有;哪些体会虽然资料已有,但自己对此有不同看法;哪些体会和资料是基本一致的;哪些体会是在资料基础上的深化和发挥等等。经过几番深思熟虑的思考过程,就容易萌生自己的想法。把这种想法及时捕捉住,再作进一步的思考,选题的目标也就会渐渐明确起来。
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（部分）《论“双语”教学法在国际法课程教学中的运用》，载《跨国法评论》，北京大学出版社2004年6月版。XU Donggen：Legal Aspects for Sustainable Energy Development for Project Finance，2005 Arian Bradbrook: The Law of Energy for Sustainable Development, Cambridge University Press徐达维、徐冬根：美国投资银行业务创新及其法律环境研究，河南省政法管理干部学院学报，2008/02徐冬根：债权利用法制化的一部力作——《债权融资法律问题研究》评介，河北法学，2008/05徐冬根：银行信用证议付及其追索权的法学解读，（CSSCI学刊）上海财经大学学报(哲学社会科学版)，2007/03 徐冬根：论应收账款证券化融资方式中的“真实出售”，河南省政法管理干部学院学报，2007/01徐冬根：一个发表学术研究成果和交流学术思想的重要论坛，河南省政法管理干部学院学报，2007/01徐冬根、乔喆：新世纪中国反倾销法学术发展历程，法治论丛，2006/06徐冬根：关于智力资本出资的法学思考，（CSSCI学刊）上海财经大学学报，2006/02徐冬根：论信用证开证行的独立拒付权，（CSSCI学刊）国际经贸探索，2006/02徐冬根、陆婷婷：美国劳务派遣的相关法律及案例分析，中国劳动，2006/04徐冬根：银行信用证业务中检验证书日期法律问题探析，（CSSCI学刊）金融论坛，2006/02徐冬根：论国际私法的形式正义与实质正义，（CSSCI学刊）华东政法学院学报，2006/01徐冬根：新世纪中国国际金融法学术研究成果评析，河南省政法管理干部学院学报，2005/05徐冬根：论上海国际金融中心法制建设，（CSSCI学刊）金融论坛，2005/07徐冬根、范锡琴：融资浮动担保中的限制性条款研究，（CSSCI学刊）政法论坛，2005/03徐冬根：资产证券化中的基础法律关系解析，广州大学学报(社会科学版)，2005/04徐冬根、姚约茜：国际项目融资浮动担保的法律经济学分析，河南省政法管理干部学院学报，2005/01徐冬根：论国际项目融资架构中的权益平衡，武大国际法评论，2004/02徐冬根：论政府在国际项目融资中的主导作用，法治论丛，2004/03徐冬根：银行信用证审单标准的法哲学思考:精确性、模糊性还是原则性，（CSSCI学刊）现代法学，2004/05徐冬根：从多元价值观谈国际金融法的细分，（CSSCI学刊）政治与法律，2004/04徐冬根：上海国际金融中心建设中的法律主导作用，（CSSCI学刊）法学，2004/11，徐冬根：人文关怀与国际私法中弱者利益保护，当代法学，2004/05徐冬根：最基本的法现象不是权利和义务而是权利和权力——评童之伟著《法权与宪政》，法学论坛，2004/04徐冬根：论欧、美国际私法法典化的不同进路及其法哲学思想，河南省政法管理干部学院学报，2004/03徐冬根：规范与公正价值追求相结合的典范 评长荣公司无单放货赔偿纠纷上诉案判决，法律适用，2004/05徐冬根：信用证软条款问题研究，（CSSCI学刊）政治与法律，2004/01徐冬根：从“神舟”五号成功发射看外层空间法发展趋势，（CSSCI学刊）法学，2003/11徐冬根：应收帐款证券化中SPV的法律特征，法治论丛，2003/06徐冬根：智力资本化要有法律护航，中国人才，2003/06徐冬根：小议“国民待遇原则”在B股市场中的实施，法学杂志，2003/05徐冬根、陶立峰：网络时代著作权合理使用制度之思考，电子知识产权，2003/11徐冬根：战火灼伤国际人道主义，社会科学报，2003-04-10徐冬根：论建立我国双轨制违宪审查机制——从“孙志刚事件”谈起，上海交通大学学报(哲学社会科学版)，2003/04徐冬根：论国际私法规范的柔性化与刚性化，（CSSCI学刊）法制与社会发展，2003/03徐冬根：网络时代著作权合理使用制度之思考，（CSSCI学刊）华东政法学院学报，2003/04徐冬根：论英国判例法对浮动担保发展的贡献，（CSSCI学刊）法学，2003/07徐冬根：WTO条件下政府采购法律制度比较研究，党政干部学刊，2002/09徐冬根：世界贸易组织规则与政府行政管理体制改革，党政干部学刊，2002/06徐冬根：资产经营与重组的法律规范，四川监察，1998/08徐冬根：论中国国际私法学术研究与文献成果的特点，法律文献信息与研究，1997/01徐冬根：外资购并国企与我国外资法的完善，当代法学，1997/01徐冬根：避免外资对民族工业冲击的立法对策，人民检察，1997/03徐冬根：国民待遇与国内市场保护，人民检察，1997/03徐冬根：九十年代美国企业并购特征，上海投资-1997年3期徐冬根：国民待遇与外资对市场的冲击，法苑，1997年第1期徐冬根：投资银行的规范化进程，法苑，1997年第2期徐冬根：股市购并规则，法苑，1997年第3期徐冬根：法人股的规范与出路，法苑，1997年第4期徐冬根：资产经营与重组的法律规范，法苑，1997年第5期徐冬根：构筑上海国际金融中心的法律框架，法苑，1997年第6期徐冬根：中国公司扬起海外上市之帆，法苑，1997年第7期徐冬根：大股东与小股东的权益制衡，法苑，1997年第8期徐冬根：美国筑起反内幕交易的堤坝，法苑，1997年第9期徐冬根：金融创新浪潮对传统法制的挑战，法苑，1997年第10期徐冬根：劳动合同规制，法苑，1997年第11期徐冬根：抵押担保的法律机制，法苑，1997年第12期徐冬根：《当代国际经济法丛书》评介，法学，1996/06徐冬根：股份持有法人化与有限双向持股制度，法学杂志，1996/06徐冬根：企业的收购与兼并，法学杂志，1996/03徐冬根：我国外资引进工作中的法律政策取向，法学杂志，1996/02徐冬根：美国九十年代的证券立法，中外法学，1996/06徐冬根：避免外资对民族工业的冲击已成当务之急，法学，1996/08徐冬根：对实现抵押权过程中若干疑难法律问题的探讨，法学，1996/04徐冬根：美国的廉价股票，上海投资-1996年6期徐冬根：国际融资市场的走势与取向，上海投资-1996年5期徐冬根：外资立法的走势与导向，法苑，1996年第1期徐冬根：《保险法》 保国泰民安，法苑，1996年第2期徐冬根：贸易投资自由化与税制改革，法苑，1996年第3期徐冬根：《担保法》透析，法苑，1996年第4期徐冬根：购房置业, 法律护驾，法苑，1996年第5期徐冬根：外资购并国企与我国外资法的完善，法苑，1996年第6期徐冬根：反不正当竞争法纵横谈，法苑，1996年第7期徐冬根：中外合资企业投资者权益转让，法苑，1996年第8期徐冬根：外资控股上市公司的法律规范，法苑，1996年第9期徐冬根：中小股东的法律保护，法苑，1996年第10期徐冬根：上市公司购并与关联交易，法苑，1996年第11期徐冬根：上市公司股份回购的法律限制与例外，法苑，1996年第12期徐冬根：企业怎样以弱抗强，企业销售，1995/07徐冬根：漫谈文化与广告商标艺术，上海艺术家，1995/04徐冬根：中东阿拉伯国家的冲突法立法，法学杂志，1995/05徐冬根：法国社会养老保险法制的特色，法学杂志，1995/04徐冬根：瑞士法制现代化的启示，法学杂志，1995/02徐冬根：我国外贸法律制度中的强制性结汇和售汇，政治与法律，1995/03徐冬根：海峡两岸金融合作若干问题的探讨，外国经济与管理，1995/10徐冬根：我国首部研究“关贸总协定”的法学著作——全国统编教材《关税与贸易总协定》评析，法学，1995/10徐冬根：上市公司股份收购与反收购，法学，1995/07徐冬根：中国“复关”的走势与市场经济法制建设的取向，法学，1995/04徐冬根：我国外汇法律制度的改革与创新，上海投资-1995年3期徐冬根：走向自由兑换王国的人民币，法苑，1995年第1期徐冬根：老年保障法律制度：何去何从，法苑，1995年第2期徐冬根：风风雨雨“复关”路，法苑，1995年第3期徐冬根：外资法实施中的误区，法苑，1995年第4期徐冬根：广告法，与你同行，法苑，1995年第5期徐冬根：按揭购房: 都市新时尚，法苑，1995年第6期徐冬根：中美知识产权关系展望与我国知识产权法制建设，法苑，1995年第7期徐冬根：国家“安居工程”启动, 立法先行，法苑，1995年第8期徐冬根：金融自由化与法律监管，法苑，1995年第9期徐冬根：撑起无形资产的法律保护伞，法苑，1995年第10期徐冬根：世界贸易组织: 翻开新的一页，法苑，1995年第11期徐冬根：市场经济法制建设: 回顾与展望，法苑，1995年第12期徐冬根：商标的国际化与商标设计技巧，中国质量万里行，1994/01徐冬根：上海涉外经济立法若干设想，法治论丛，1994/03徐冬根：欧洲当代国际私法研究热点评析，法学杂志，1994/05徐冬根：19世纪的国际私法立法拾遗，法学杂志，1994/04徐冬根：美国路易斯安娜州新冲突法法案述评，法学杂志，1994/03徐冬根：对我国侵权行为法律适用规范立法的思考，政治与法律，1994/06徐冬根：共同投资基金，大潮涌起，法苑，1994年第5期徐冬根：“上帝”的保护神 --- 《消费者权益保护法》，法苑，1994年第6期徐冬根：“道”“魔”之战--- 各国立法对贩毒者的惩戒，法苑，1994年第7期徐冬根：商标王国中的贵族 --- 驰名商标，法苑，1994年第8期徐冬根：古老而时髦的民商事法律行为 --- 拍卖，法苑，1994年第9期徐冬根：构筑中的社会保障与劳动法律体系，法苑，1994年第10期徐冬根：企业收购兼并案透视，法苑，1994年第11期徐冬根：实施破产制度，迷雾重重，法苑，1994年第12期徐冬根：国际私法学的拓新之作——《国际侵权行为法》评析，政治与法律，1993/06徐冬根：商标的国际化与商标的设计技巧分析，国际市场-1993年9期徐冬根：论“直接适用的法”与冲突规范的关系，中国法学，1990/03徐冬根：西方各国设备租赁业之比较研究，国外社会科学文摘，1988/03徐冬根：谈谈企业如何开展国际设备租赁交易，上海企业，1988/08徐冬根：梵蒂冈，国际展望，1987/16徐冬根：简析设备租赁交易中当事人的违约及其补救，政治与法律，1987/03徐冬根：美国的设备租赁及其法律制度，外国经济与管理，1987/08徐冬根：略论我国租赁业的现状和特点，外国经济与管理，1987/03徐冬根：联邦德国专家梅斯曼讲订立国际合同的技巧，国外社会科学文摘，1986/07徐冬根：外国律师看中国有关外国投资的法律，国外社会科学文摘，1985/07徐冬根：美国律师在经济活动中的作用，国外社会科学文摘，1985/01徐冬根：经济合同纠纷解决的对话，法学，1985/12 徐冬根：上海“三资企业”中亟需决解的若干法律问题，法学，1985/12徐冬根：我国《涉外经济合同法》的特点和原则，法学，1985/06徐冬根：比较法学综述，法学，1985/01
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1楼SB 鉴定完毕
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融资主体的多元化：美国是金融体系最发达的国家。在融资条件方面，外国企业与美国公司享有同等待遇。一般来说，大企业由于资信条件较好，获得贷款的能力较强。中小企业相对较弱。美国政府对国内中小型企业的政策性贷款数量很少，政府主要通过小企业管理局制定宏观调控政策，引导民间资本向中小型企业投资。当美联储采取紧缩银根的政策时，企业向银行贷款比较困难，而融资主体多元化则可以应对这种困境，如向国际金融机构或中国政府等相对安全稳定的主体融资，也可以向由美国小企业管理局主导的中小企业投资公司和风险投资公司筹资，同时，美国创业板也为中小企业提供了直接融资的机会。这种方式可以缓解筹资融资难所带来的经济压力。如华为公司开拓了从拉美地区、俄罗斯→南部非洲→亚太地区、欧洲和北美的国际化道路，其市场覆盖范围广，因此，华为公司的融资主体也相对较多，即便在通货膨胀时期，华为公司也可以通过多元的融资主体从其他国家筹集资金。参考：
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随着我国市场经济体制的逐步确立和企业改革的不断深化,我国企业的财务行为尤其是融资行为成为理论界和实务界关注的焦点。从企业经营角度看,融资为企业的生存和发展提供资金;从企业治理角度看,不同的融资结构导致了不同的企业治理模式和治理效率,这些都成为我们研究企业融资行为和融资结构的现实意义。 中国的外商直接投资占固定资产投资的比重,外资企业资产占同产业总资产的比重近年来不断升高,伴随着,外资企业在华的结构与规模增大,通过近年的持续重组,外资企业的功能都在发生着显着変化�庾势笠翟诨�谧市形�饕�硐殖鲆韵录父鎏?点:(1)低负债的资本结构。外资企业的资本结构呈现低负债比率和低长期负债比率的特点。(2)内部融资占倨主要地位。外资企业对母公司直接投资的依赖性较大,内部融资居首要地位,其次是外部负债融资。外资企业几乎没有采用股权融资方式的。(3)当地融资和境外融资相结合。外资企业尽量采取在我国当地融资的方式,外资企业的资金主要来源于我国境内。(4)长期融资和短期融资相结合。外资企业解决长期资金来源的主要方式,是外商企业直接投资和中方合作伙伴的直接投资。外资企业在华短期融资的主要方式则是,中资银行向外商投资企业的人民币贷款。直接投资和人民币借款是外资企业解决其在我国的长、短期资金需要的最主要方式。 最后,本文提出优化在华外商投资企业融资结构的政策建议,其一是融资形式朝证券化的方向发展,而其模式为在中国证券市埸上转变为上市公司或借壳上市,其二是在两税合一的政策变动下,外资企业内源融资比例下降,研究表明,税率提高使得内部融资比外部融资更敏感,即更倾向于在跨国公司集团内部负债,而不是外部举债;另超过税法扣除比例的关联借款应该改为向外部借款。
只能这样告诉你,傻瓜才会为了你的20分,给你写那,你必须的拿钱买才行,不过,你要是买的话我可以找人给你写
你是哪个学校的？ 这个论文题目是我出的！ 我是 殷朝华老师
房地产可行性研究报告范文 房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。 第一节 可行性研究的概念和作用 一． 可行性研究的概念 可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。 我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。 二． 可行性研究的作用 (一) 可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。 （二）可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在 国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。 （三）可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。 （四）可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。 第二节 可行性研究的阶段工作 一．可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。 （一）以投资机会研究 该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的2%～8%。如果机会研究认为可行的，就可以。 （二）初步可行性研究 在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的25%～5%。 （三）详细可行性研究 详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的0%～0%，大型复杂的工程约占2%~0% 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 （四）可行性研究阶段工作精度表 第三节 可行性研究的内容 一 可行性研究报告的结构 一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要⒛柯肌⒄摹⒏郊透酵剂霾糠帧? 二 （一）封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。 （二）摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。 （三）目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。 （四）正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容 1．项目概况 主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明）； 2．市场调查和分析 在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。 3．规划设计方案优选 在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。 4．开发进度安排 对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。 5．项目投资估算 对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。 6．项目资金筹集方案及筹资成本估算 根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，保证项目的正常进行。 7．项目财务评价； 依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。 8．不确定性分析和风险分析 主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。 9．可行性研究的结论 根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。 10．研究人员对项目的建议 对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。 （五）附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。 （六）附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。 二．可行性研究报告的项目投资预算 一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容： （一）营销开支概算 1．项目前研究及可行性研究的开支 2．项目策划的开支 3．销售策划的开支 4．广告开支 5．项目公司日常运作的开支 6．项目及企业的公关开支 （二）工程开支概算 1．用于工程勘探的开支 2．用于吹沙填土、平整土地的开支 3．用于工程设计的开支 4．用于建筑施工的开支 5．用于设施配套的开支 6．用于工程监理的开支 （三）土地征用开支概算 1．政府一次性收取的标准地价 2．用于拆迁补偿或青苗补偿的开支 3．影响公共设施而出现的赔偿开支 （四）金融成本开支概算 1．外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出 2．贷款引起的利息支出 3．各项保险开支 4．税收和行政性收费 5．不可预见开支 第四节 可行性研究报告的编制 一．房地产项目可行性分析常见误区 1．误区一：一个标准的效益分析 如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉你将来能赚多少钱，而且一定能赚这么多钱，这绝不会是一份实事求是的报告，一份专业而严肃的项目可行性研究报告不可能只是一个效益标准。在可行性研究时会遇到太多的不确定因素，这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。 2．误区二：先入为主的可行性研究 纵观国内多数失败的大型地产投资，其中大部分项目的失败都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏，别墅无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价“集资房”的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等等。当这些项目的发展商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的“可行性研究报告”，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。 （1）先入为主的可行性研究通常是由以下原因造成的： 房地产投资企业的领导主观意志在起作用。往往由于“长官意志”对课题的影响，课题研究人员担心挑项目的毛病会得罪老板，于是学会了察颜观色，一切围绕领导的意思去论证。所以，为避免这种情况的发展，公司领导要多些支持，少些干预，让课题组放下包袱，按科学的路子去调查、分析。 课题组人员的业务水平不过关。有些项目的可行性研究没有交给真正在行的专家去做，而是随便找一些高校的教师或在本公司里的人去完成。这样做，使课题组的智力及能力结构很不合理，要指望他们拿出一个真正可信的可行性研究报告是不可能的。 有的发展商将可行性研究的课题交给一些建筑咨询机构去做，这些单位的科研实力过得硬，但由于项目对他们来说就意味着有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究态度，除非发展商事先申明参与可行性研究的单位不能承揽本项目的工程咨询业务。 有的发展商图省事，让与他合作的另一方提供可行性研究报告。这在意向接触的时候是。必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是针对自己的投资行为而做的，并不适合于现在的发展商；有时合作另一方为了争取他人来投资，可能会片面地夸大该项目的投资价值，这样的可行性研究是不可能做到中立外。