房地产经纪人论文选题

祖父卢作孚是毛泽东提到的“近代中国实业界四位不能忘记的人物”之一。卢铿从事房地产业21年，有百余万字的著述，被誉为地产界的“思想者”，四度荣膺“CIHAF中国房地产‘十大风云人物’”。卢铿在1999年12月首倡的“新住宅运动”在全国产生了超越房地产范畴的广泛影响，被誉称为“以住宅产业为载体的一次意义深远的文化创新运动”。自2003年2月担任上实发展公司总裁后，卢铿又自觉地把“新住宅运动”思想成果融入上实发展的“新文化地产”理论体系，成为“新文化地产”理论的积极践行者，进而在2005年初提出建筑哲学的和审美范畴上的“新东方主义”思想，并通过“海上海”等具体项目的实践，在“创意地产”、“艺术地产”领域内认真探索。2007年10月，受海尔集团董事局主席兼CEO张瑞敏的邀请，担任海尔地产集团有限公司董事长兼CEO。在海尔期间，他把自己从业房地产21年的心血精华，融合海尔制造业管理思想的精髓，凝聚成“新东方主义”、“小户大家”、“第九代商业”、“和谐住区建设规范”、“云社区”等创新理论，并在“山海湾”、“原乡墅”、“家国天下&风尚英伦”等项目付诸实践。1999年 “新住宅运动”首倡人2000年“新世纪十大前景人物”（《北京晚报》、北京世纪企业家俱乐部）2001年“跨世纪优秀人才”（中国改革发展丛书编纂委员会）2001年 “房地产十大风云人物”（《房地产世界》杂志）2001年 “十大最具价值经理人”（《英才》杂志与湖南卫视）2001年 “中国房地产十大风云人物”（第三届深圳国际住交会、全国主流媒体联盟）2001年 “辽沈地区十大经济风云人物”之首（新华社辽宁分社、《时代商报》）2002年 “中国优秀企业家”（中国企业家联合会、中国企业家协会）2002年 “中国房地产十大风云人物”（第四届深圳国际住交会、全国主流媒体联盟）2002年 “最佳经理人”（《新青年·财富》杂志）2002年 “十大最聚人气企业家”（《英才》杂志、新浪网、《北京青年报》）2003年 “辽宁十大财经风云人物”（《辽宁经济日报》、辽宁省政府）2003年 “中国房地产企业卓越贡献100人”(《中国房地产报》)2003年 “2002年度中国楼市推动力人物”（《中国建设报·中国楼市》）2003年 “中国优秀房地产业企业家”(中国国际科学和平促进会、全国工商联住宅产业商会、国际人居环境研究学会)2004年 “中国房产英才”(2004中国(上海)住宅产业博览会)2004年 “住宅产业领军人物”(全国工商联住宅产业商会)2005年 “2004年度长三角最具市场推动力地产领袖”(2005年度首届长三角房地产年会组委会、中国新闻社《新住宅视点》杂志、建设部《住宅产业》杂志联合评审)2005年 “中国房地产优秀贡献人物”(经济日报社、建设部中国建筑文化中心)2005年 “中国管理创新优秀人才”（中国市场学会、北京大学人才研究中心和中外管理杂志社联合组织的全国第三届中国管理创新优秀人才评选）2005年 “首届中华名人成就奖（房地产）暨中国房地产最有价值（特级）职业经理人”（中国社会工作协会名人工作委员会）2005年 “精瑞住宅科学技术奖——地产创新人物”（全国工商联住宅产业商会）2005年 “2005中国房地产推动人物”（由经济日报社、建设部中国建筑文化中心联合主办的“首届中国建筑文化年度巡礼活动暨‘2005中国魅力楼盘’研讨会”）2005年 “特别荣誉奖”（上海市房地产行业协会、上海市房产经济学会、上海市房地产经纪行业协会、上海市土地学会共同主办的“上海房地产18周年大型活动”评选）2005年 “房地产经营大师”（中国房地产协会、中国国际房地产研究院、深圳报业集团《深圳商报》、房地产纵横杂志社共同主办的“2005中国房地产细节展”）2006年 “影响中国商务地产10大企业家”（世界房地产研究会、建设部科学技术委员会、中国房地产业协会城市开发专业委员会等单位主办的“2005影响中国商务建筑”）2006年 “中国房地产15年·15大金鼎人物勋章奖”（人民日报社人民网房产城建频道发起主办，中国社会科学院城市发展与环境研究中心联合主办的“中国房地产15年成就奖推选”活动）2006年 “中国地产风尚大奖2006年度中国十大风尚人物”（全国工商联房地产产业商会、第一财经“博鳌论坛”活动）2008年 “改革开放30年CIHAF中国房地产十大功勋人物”（第十届中国住交会、全国主流媒体联盟）2010年 “中国房地产最具创新力领军人物”(住建部科学技术委员会、中国房地产业协会)2010年 “中国城乡建设十大领军人物”（住房和城乡建设部建筑杂志社、中国房地产业杂志社）2010年 “2010年度中国地产鲁商领袖人物”（《中国房地产报》、《齐鲁晚报》、《半岛都市报》共同主办的“地产鲁商大会”）2010年 “中国房地产十大风云人物”（第十二届中国住交会、全国主流媒体联盟）

房产中介生存价值的本质在于降低三大群体的综合交易成本。而这里除了沟通成本以外，中介还可以利用专业知识，信息渠道，帮助三大群体，找到更适合自身需求交易机会，提升各方满意度。在这里，三个群体分别是开发商和购房者或租房者，以及一般房产持有人。事实上，房产交易属于大宗交易，也具备一个相对复杂的交易过程，牵涉的信息多，如政策法规多、相关手续多，需要考量的价值涉及面广，比如地段价值、功能价值、形象价值，体验价值，投资价值等多个方面。且市场价格变化起伏，够买时机也很重要。优秀中介需要根据客户需求，把相关信息进行梳理，进行恰当的沟通，协助买卖双方将价值预期，价格预期调整一致，从而促进交易达成。对于房产中介来讲，三方都是客户，不能单纯靠欺瞒某一个群体而能长期存在，想要长期生存中介的唯一选择，就是对三方都诚信以待，恰当平衡好三方利益。这样的市场机制下，客观上保证了中介的存在必须要去化解或部分化解交易双方利益观念的矛盾与冲突，因而降低沟通成本。此外对于开发企业而言，专业房产中介通过对购买客户和市场的了解，能够协助开发企业有效调整成本结构，把钱花到购买者认为重要的地方。此所谓客户定位，市场定位、产品定位，产品建议等等。准确的定位可以降低资源不合理消耗，节约社会总成本。现实生活中，当然存在着中介方容易偏向开发商或房产持有方的情况，利用信息不对称，合谋欺诳购房者的可能，不过这是市场不成熟时期的必然表现。但随着时代进步，信息沟通渠道的增多，这种中介通过欺瞒方式所得到的短期利益越大，对自身未来发展阻碍也越大。相信未来这种靠非诚信方式获利的中介会被市场逐步淘汰。在美国的房地产中介，已经向着家庭的投资顾问，生活方式顾问，品质顾问的方向发展。尽管房产现在的美国并不象中国有这么大的成交量和迅猛抬升的价格，但美国房地产中介从业人员还能有不错的收入。另一方面，依靠专业和诚信，房产中介已成为一个受人尊重的行业。 这是中国房产中介前进的方向。

一 顶尖行销人员心态四问　　1、你喜欢自己吗？　　2、你渴望成功的程度有多少？是汹涌澎湃？是微波荡漾？是一潭死水？　　3、不成功的原因？　　4、我可以成为顶尖行销人员？　　二 顶尖销售的四张王牌　　1、明确的目标　　2、好的心情　　3、专业的表现　　4、大量的行动　　三 七项销售心理法则　　1、因果法则　　2、报酬法则　　3、控制法则　　4、相信法则 　　5、专心法则　　6、物以类聚法则　　7、反映法则　　四参考附件　　1、自己就是老板　　２、我是顾问　　３、立即行动、拒绝等待　　４、立志出类拔萃-执着　　５、快速行动　　６、专业的销售人员的知识　　成功销售最大的障碍是什么？　　害怕/恐惧别人不喜欢自己，拒绝自己　　修炼成为顶尖销售人员的首要工作是什么？　　拒绝害怕，认识到推销员是很伟大的，推销是勇者的游戏

Design and Realization of House-Agency System Based on B/S mode