加快推进我国房地产业高质量发展

党的十九大报告明确指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，这为我国新时代房地产业发展提供了根本遵循，必须坚持以人民为中心的发展思想，进一步优化房地产调控政策措施，确保房地产业高质量健康发展。

将1985年的水系沉积物数据导入ArcGIS中，可以看到采样点成均匀点阵分布，间隔2 km,并且有各点不同元素的实测含量值。

一、不同时期中国房地产调控政策的脉络分析

（一）政策调控[1]保证了房地产价格在一定区间内整体震荡上行

房地产行业在世界各国经济发展过程中均有重要影响，我国也不例外。自1998年至今，我国将房地产行业确定为国民经济支柱产业之后，政府的宏观调控一直不曾间断，如表1所示。所有的政策调控都是从维护房地产行业的稳定与发展出发，让房价总趋势保持在一定区间内震荡上行。

 

表1：房地产调控政策表（1998-2017）

  

资料来源：历年政府工作报告

 

调控政策时间限购限贷（紧缩型）降首付补贴（放松型） 房价变化1998-2001 鼓励购房 轻微波动2002-2007 紧缩调控 温和上涨2008-2009 鼓励投资 下跌2010-2012 紧缩调控 持续上涨2013-2016 鼓励投资 报复性上涨2017-至今 紧缩调控 被限最高价

（二）调控政策与促进房地产行业高质量发展存在差距

一是房地产行业有其自身的发展周期。影响房地产业长期发展的因素主要有人口的数量与结构、经济发展水平，中期发展主要与土地的有效供给及其是否集约利用相关，而短期的繁荣主要与利率高低、资金杠杆使用情况关系密切。以人口因素为例，根据国家统计局公布的数据显示，我国劳动年龄人口自2006年到2011年的5年间增长了5205万人，而从2011年到2016年的5年间仅增长431万人，只有之前的1/12；人口红利的逐渐消失，经济发展方式需要转型，房地产行业发展的速度也受到严重影响。从这个角度看，促进房地产行业高质量发展的长期政策不能依靠频繁的短期调控政策与增加土地供给，要以关注“人”的发展为核心。

二是单一行政调控手段无法改变资本逐利现实。投机屡禁不止的主要原因源自于资本的逐利属性，资本会选择利益最大化。利益可以是投资回报率、教育资源、社会地位以及抵御通胀的能力等。“有城无业”是造成资本选择单一化的另一原因。在现实中，许多三四线城市或者县城都不具备独特地缘优势而且鲜少获得政策倾斜，盲目囤积的房屋库存也与当地经济发展人口流量并不匹配，而房价却呈一线化走势的情况时有出现，产业支撑与就业机会的缺失，必将会有一部分人挤入大城市寻找更多生存发展机会。在这一大的背景下，我国房地产业调控必须综合运用行政、经济、法律、土地等手段，健全城乡要素合理流动机制，推进城乡土地市场一体化。

二是调控效果[3]“唯价格论”违背市场规律。第一，“唯价格论”的调控本身是无效的。[4]评判调控政策的效果是否达标不能只关注单一的“价格涨跌”指标，而应该把能否保障住有所居作为重要考核指标。但历次的政策调控中，一旦房价出现不增长或稍微有下降趋势时，政府就会出台政策进行宏观调控，防止因房地产业增长乏力造成经济下行。而当部分一线城市房地产价格开始稳步上涨时，大量投机需求持续出现，政府也会迅速出台政策限价、限购。这种围绕价格进行的管制调控实际是违背市场规律的，商品价格由市场决定，这是经济规律。如果政府想管制商品价格，只能靠行政手段制造市场垄断。第二，调控政策选择唯“一线城市房价涨跌论”也是不科学的。当前，我国政策调控楼市价格的参照指标多选择“一线城市房价涨跌”，而忽视了三四线城市房地产市场发展的现实。实际上，三四线城市房地产库存问题对房地产行业整体发展的影响也是非常巨大的。可以预见，三四线城市房地产市场去库存也是稳定房地产行业发展重点要解决的问题。我国大中小城市的房地产行业发展是极不均衡的，要化解这一重大矛盾，需要更高的顶层设计来解决。地方政府为稳住“房价”经常拖延执行调控政策。有些“不作为”的地方政府往往受益于土地财政而放任投机行为。地方政府想长期维持高而稳定的财政收入，会阻止房价和地价下降；而现有的领导干部的政绩考评机制不进一步深化改革，“GDP增速”“财政收入”两个硬指标依然可以让房地产调控政策效应弱化。

二、推动房地产行业高质量发展面临的主要问题与调控政策缺陷分析

（一）阻碍房地产高质量发展的主要问题

一是市场存在大量无效供给。第一，总库存居高不下。根据国家统计局发布2015年、2016年、2017年数据分别显示，截至当年10月底，全国商品房待售面积分别为68632万平方米、69522万平方米、60258万平方米。如果按照我国人均住房面积30平方米计算，那么上述待售面积可供2.2、2.3、2.0亿人口居住。这一统计数据可能只包括竣工后、未售出的现房，视为侠义库存。若按照广义库存测算，将大量已建设未竣工以及还未开工的一并计算在内，我国楼市的库存可能倍增，一些地方可能要花费10多年消化库存。粗放式建造设计，配套服务及公共资源配置缺失，以毛坯房为主的交房方式，导致绿色新型建材应用不广，周边生态环境不优等，这些高库存房产的存在已经成为当前我国经济的痛点。第二，小城镇存在太多无效供给。小城镇人才流失无法逆转，农民工的市民化被视为消化住宅库存的主力军与关键所在。虽然部分一线城市及部分二线城市在房地产调控中库存能迅速下降，一些热点城市甚至供不应求，这得益于人才的聚集与大城市的虹吸效应。但小城镇由于受各种条件限制，产业发展现状无法从根本上得到改善，就业岗位少，导致人才流向大城市，小城镇人口一直不增反减。据统计，在2009-2014年，在232个地级市中，人口减少的有85个，占36.6%，这种趋势至今并未得到缓解。大多数三四线城市和县级城市面临着巨大的去库存压力，多地存在人口净流入量减少与盲目开发制造库存的现实。不切实际的人为操作当地农民工市民化去库存，显然背离各地发展实际，并不利于房地产行业的高质量发展和消除无效供给的根源。

根据《国家通用语言文字法》的相关规定，题词和招牌的手书字可以使用繁体字和异体字，经国务院广播电视部门或省级广播电视部门批准的播音用语可以使用方言[12]。可见，国家推行规范汉字和普通话，不是要废除繁体字和异体字，也不是要消灭方言，而是要把它们的使用限制在一定的范围之内。有的省市在制定《国家通用语言文字法》的具体实施办法时，提出了这样的实施细则：在公共场所使用繁体字、异体字的手书招牌，应当在明显的位置配放使用规范汉字的招牌[13]；用名人名家的题字做招牌必须有落款和印章[14]。这一要求既方便人们辨认招牌的内容，符合汉字规范的需要，又不损害招牌、广告设计的多样性，可谓一举多得。

一是鼓励补贴“一户一宅”提高住房质量。第一，将鼓励城市居民“一户一宅”写进相关法律与地方性法规，如《宪法》或《住房保障法》。第二，放开自建房与合作建房市场，形成竞争氛围，破除开发商垄断房屋供应的现状，确保房价在合理范围内浮动。第三，坚决执行对首套刚需房的各项优惠政策不辐射到第二套及以上的房子购买者。第四，鼓励市场上的全款投资房地产行为，这是任何商品市场繁荣必须具备的要素。第五，加大房地产保有环节的税收征收制度改革力度。

（二）导致我国房地产行业发展质量不高的政策原因

迄今，我所经历的都已说尽。即便你从不回信，但我知道你在阅读。我所需要的，也不是回复，而是让你知道我的存在。我在这里，我以这样的形态存在。如此，我们之间便有了关联，这对我很重要。

三是相关政策冲突制约房地产行业高质量发展。在2014年、2015年、2016年、2017年政府工作报告中，分别提到要抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展；坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存，建立租购并举的住房制度；分类调控房地产市场，因城施策去库存，坚持住房的居住属性，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。但长期以来我国存在人口城镇化与土地城镇化的不同步和土地供需错配的人地分离现象。据2017年统计公报显示，2017年我国常住人口城市化率为58.52%，而户籍人口城镇化率为42.35%，全国人户分离的人口2.91亿，其中流动人口2.44亿。随着经济聚集度提高，人口大多将向大都市圈集聚，但土地供给增长倾斜于三四线城市，存在供需结构性失衡。

二是投机严重挤压实体经济。第一，各大企业纷纷涉足房地产业。资本具备逐利性，利润最大化是厂商的基本需求。2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》下发后，房价开始飞速上涨。一些人做实业一辈子赚的钱都没有炒房一年赚的多，这种疯狂的赚钱效应，必然促使各种资源涌向房地产领域，炒房热度高烧不退，制造业、服务业的企业家纷纷开始炒房炒地皮，放弃了在实体经济领域的研究创新。2013年，海尔、美的、雅戈尔、苏宁、苏泊尔、格力、格兰仕、奥康、长虹电器、五粮液、阿里巴巴等企业陆续涉足房地产行业。房地产开发投资额逐年增加，从2003年的1万亿元到2016年的10万多亿元。截至2017年12月，各非房产企业，如阿里巴巴、京东商城等互联网大佬上线租赁平台纷纷涉足租赁市场，光明集团、乐视、麦当劳、建设银行等企业机构都尝试跨界在住房租赁市场分一杯羹。全国的资金都有涌向房地产相关行业，在银行、房地产开发商享受着房地产的高速增长带来的巨大利润时，地方政府也分享房价上涨的巨大利益，掌握着核心资源的利益方都希望分享房地产持续增长的红利。第二，实体企业融资难百业艰难。高房价使企业融资难，投机带来的楼市繁荣必然引发货币泛滥。我国房地产业高回报的吸引力，使得银行更愿意贷款给房地产开发商，或发放住房按揭。高房价也加大了制造业成本，削弱我国经济整体竞争力。一方面，导致劳动力成本上升，房价和房租也大幅度上升；另一方面有效消费减弱，商业零售业和服务业的经营陷入困境。导致一业畸形繁荣发展、百业维艰的局面。这正是高房价对实体经济的“挤出效应”。

三是取消商品房预售制，预防增量库存形成。第一，通过取消预售制打破开发商对政府救市兜底的路径依赖幻觉，淘汰实力差的开放商，变被动去库存为主动去库存，减少银行风险。第二，通过取缔售卖期房的制度加强对房地产开发商的管制和约束，避免开发商坐地起价，卖涨不卖跌。第三，增加开放商的持有成本，降低开发商捂盘的概率，有效保障购房者权益。

一是房地产调控政策长期从属于宏观经济政策调控。第一，历年的房地产调控政策选择都以经济的晴雨表为参考。政府对房地产的宏观调控，一方面要防止房地产价格持续下跌，从而带动经济指标持续下滑；另一方面要防止房价过度上涨，引发投机泡沫，冲击实体经济。也就是说，在经济低迷时，通过宽松货币政策或积极财政政策来刺激房价上涨；在经济过热时，又用紧缩的货币政策或稳健的财政政策来抑制房价上涨。自房地产行业波动出现开始，政府对房地产市场的宏观调控就没有停止过。第二，房地产行业作为我国国民经济支柱产业地位决定了调控的复杂性。众所周知，在竞争的市场中，政府根本无法精准控制商品的价格。调控政策的效果存在滞后性，各级政府之间也存在利益博弈。房价的上涨有利于GDP增速稳定，房地产及其相关行业的发展也会拉动投资和消费的增长而确保GDP及财政收入的增长。也就是说房价的上涨与投资的稳定增加短期内会使我国宏观经济稳定向好。尤其是保障性住房建设、租赁住房建设带来的投资对拉动内需、防止经济增速放缓有巨大的作用，但土地问题和建设资金问题制约了保障性住房政策推动实施，地方政府在土地财政刺激下，更愿意将土地用于商业地产开发而不愿用于保障房建设。这也是政府视价格调控为主要调控工具的原因。由于没有采用重点征收保有环节房地产税等税收工具来有效区分投机需求与真实需求，“房地产市场稳定”的内在机制没有形成，这就迫切要求我国改变长期以来形成的以发展房地产开发为主要导向的经济增长模式。

三、加快推进房地产行业高质量发展的对策建议

（一）综合运用法律、行政手段坚决打击投机行为[5]

三是巨量泡沫容易引发金融风险[2]。房地产是典型的高杠杆部门，而且供需两端都对利率极其敏感。低利率将大大增加房地产的投机需求和提高其金融属性，目前明显脱离居民收入、城镇化、实体经济等基本面的发展。第一，空置率高。我国城市住房空置率高，进入危险区。第二，杠杆使用放大。我国大部分地区的房价泡沫严重。在没有实体经济发展基本面支撑的情况下，房地产投机需求一旦主动或被动退潮，金融风险就会爆发。

二是遏制房地产投机行为，保持房地产市场稳定发展。第一，严格执行新房的明码标价、一套一标和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。对拒不接受新房价格备案的房地产企业，停止其网签备案资格。第二，坚持网签价按实价签合同，个税、增值税按购房年限和住房拥有数量差额征收。第三，管理部门应当在房地产交易的各个环节上，排查漏洞，加强监管，遏制炒房行为。第四，对非法操纵市场、哄抬房价的开发商，应将其列入“黑名单”，剥夺其市场准入资格，触犯法律的依法追究其法律责任。

三是缺乏推动房地产业健康发展的长效机制。第一，临时“熔断政策”不治本。在目前房地产投机需求旺盛而得不到遏制的特殊情况下，“限价、限购、限售”等紧急组合手段虽然能够起到临时熔断效果，但不能从根源上抑制房地产投机。在过去的调控中，也屡次出现过取消限购之后的房价报复性反弹，造成民众恐慌购买，政府公信力受到影响。第二，抑制投机行为的长效机制不健全。尽管在2016年中央经济工作会议上，以及在党的十九大的报告中对房地产“住”的属性定调非常清晰，未来房地产发展的长效机制应该紧紧围绕“房子是用来住的，不是拿来炒的”设计定位。但是限制开发商暴利与乱定价行为的长效机制体制没有形成，惩罚恶意投机行为的法规也没有出台，保障“住有所居”的租购同权、农村集体建设用地入市等机制体制改革还在试点中。

（二）健全落实租购同权、集体土地入市长效机制

一是坚持租售同权制度，扭转开发商的粗放经营理念。在保持房地产市场调控政策连续性和稳定性的基础上，加快建设“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度，坚持租售同权，深化推广租赁住房试点，提升房地产发展质量。第一，引导房企建立集约开发新理念，重点提升住房品质，并在售后服务上做好文章。第二，鼓励房地产开发商创新营销模式，提前谋划低端保障、中端支撑与高端开发的比例，积极主动配合国家调控政策，优化经营结构。第三，支持房地产经营企业转型，延长房地产产业链，满足多元化市场需求，在各类主题房地产开发中树立标杆品牌旗帜，增强行业活力与竞争力。

二是利用长效机制倒逼房地产行业转型，建立高质量品牌。第一，通过租赁制度的完善与权能扩充分化市场对商品房的购买需求。第二，使用土地、金融政策组合调控倒逼开发商转型，注重高质量品牌开发，将不注重质量的小微房企淘汰出局，提前释放社会风险。第三，政府必须明确规定逐年递增租赁住房的比例，并为社会资本投资经营增加新渠道，倒逼房地产行业质量、属性双回归。

强化小型农田水利建设新机制的监督管理力度，有利于促进水利工程的建设效率。因此，应对水利建设工程进行仔细而谨慎的规划，由此而使得水利工程项目的建设达到施工有质、管理有度的效果，同时，不断改进完善监管制度，用制度来管理。相关监督部门以及工作人员应充分发挥自己的监督作用，由此保障水利工程的建设效率以及工程质量。

上游新闻记者获得的三段黎永兰和林雪川在2017年5月13日的通话录音显示，黎永兰多次要求“好聚好散”结束两人的关系，甚至说出了“你一分钱都不还，我再给你一百万，我们就分手吧”。但林雪川不同意分手，“分手后我要杀你全家，我要你活不过三天”“我就是要你死”“我动你一下，你一家人都要死完”等。

三是尽快总结试点经验，加快推进集体建设用地建租赁住房。推进农村集体经营性建设用地在符合土地规划和用途管制的前提下入市建租赁住房，对抑制高房价、高租金具有重要作用，是实现房地产市场高质量发展的有效机制。2017年8月我国在开展12个城市租赁改革试点后，又确定了北京、上海、广州等13个城市开展利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。当前，重要的是试点地区要认真总结试点经验并及时修改完善相关法律法规，依法扩大试点范围，加大推广力度，统筹深化推进农村宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市改革、土地征收制度改革，完善农村承包地“三权分置”，探索农户宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，加快推进城乡土地市场一体化，为房地产市场高质量发展提供制度保障。

参考文献：

[1]宋春合,吴福象.相机抉择、房价预期与地方政府房地产市场干预[J].经济问题探索,2017(1):9-15.

[2]卜国琴,闫晓旭.我国房产政策抑制泡沫有效性的实验研究[J].工业技术经济,2017(7):63-70.

[3]巴曙松.中国房地产调控的政策逻辑：这次有什么变化[N].中国经济时报,2012-08-01(03).

[4]沈宏亮.我国房地产调控的政策失效及其治理研究[D].长沙:中南大学,2010.

[5]付颖哲,徐策.德国抑制土地和房地产投机的经验[J].宏观经济管理,2011(2):68-69.

[6]王小广.房地产库存问题与去库存对策[J].理论探索,2017(2):21-27.