房地产方面的论文，这面可大了，从房屋风水、国人情怀、国家政策、资金政策、金融行业、投资环境和前景、房价周期到房屋装修、工程造价、材料选择这里面的分类太多太多了。如果只是大面的话，感觉写房价周期性变化、国人对“家”的情怀（中国人就是买了房才算有个真正的家）这两个方面写最好，一是比较容易，二也可以结合自身，不用网上搜集太多的东西，摘多了就是抄袭了。有问题，可以私信。
With the rapid development of China's economy, the tertiary industry in the proportion of the national economy has been greatly improved, the real estate industry after more than two years of development, China's economy has become one of the pillar Current vacant commercial real estate market still exists but also more serious, not only limit the activities of real estate development companies to develop the continuity, but also the formation of a large number of bank non-performing loans, the impact of local economic China's current level of real estate marketing is still relatively low, the marketing operation and theoretical research is not yet Papers from the analysis of China's real estate practice of marketing research results and theoretical approach, analysis of the current real estate problems that exist in The idea of market position has been of great importance to the industry, the specific operation is still relatively Project Development in particular, investment decisions are based on sufficient and accurate information, which is caused by errors in real estate development, investment decision-making which led to the development of the latter project the main reason for poor This article appeared in the market positioning of the issue of study in real estate development around the issues that must be Relatively complete system in order to be able to understand the real estate market, real estate development in this article on the operation of the principle of positioning is also discussed, using the methods of marketing management, re-established market position in real estate development and operation of the work flow
房地产开发贷款论文，采纳以后找我拿。 一：1、题目。应能概括整个论文最重要的内容，言简意赅，引人注目，一般不宜超过20个字。 论文摘要和关键词。2、论文摘要应阐述学位论文的主要观点。说明本论文的目的、研究方法、成果和结论。尽可能保留原论文的基本信息，突出论文的创造性成果和新见解。而不应是各章节标题的简单罗列。摘要以500字左右为宜。 关键词是能反映论文主旨最关键的词句，一般3-5个。3、目录。既是论文的提纲，也是论文组成部分的小标题，应标注相应页码。4、引言(或序言)。内容应包括本研究领域的国内外现状，本论文所要解决的问题及这项研究工作在经济建设、科技进步和社会发展等方面的理论意义与实用价值。5、正文。是毕业论文的主体。6、结论。论文结论要求明确、精炼、完整，应阐明自己的创造性成果或新见解，以及在本领域的意义。7、参考文献和注释。按论文中所引用文献或注释编号的顺序列在论文正文之后，参考文献之前。图表或数据必须注明来源和出处。(参考文献是期刊时，书写格式为：[编号]、作者、文章题目、期刊名(外文可缩写)、年份、卷号、期数、页码。 参考文献是图书时，书写格式为：[编号]、作者、书名、出版单位、年份、版次、页码。)8、附录。包括放在正文内过份冗长的公式推导，以备他人阅读方便所需的辅助性数学工具、重复性数据图表、论文使用的符号意义、单位缩写、程序全文及有关说明等。
一 顶尖行销人员心态四问 1、你喜欢自己吗？ 2、你渴望成功的程度有多少？是汹涌澎湃？是微波荡漾？是一潭死水？ 3、不成功的原因？ 4、我可以成为顶尖行销人员？ 二 顶尖销售的四张王牌 1、明确的目标 2、好的心情 3、专业的表现 4、大量的行动 三 七项销售心理法则 1、因果法则 2、报酬法则 3、控制法则 4、相信法则 5、专心法则 6、物以类聚法则 7、反映法则 四参考附件 1、自己就是老板 ２、我是顾问 ３、立即行动、拒绝等待 ４、立志出类拔萃-执着 ５、快速行动 ６、专业的销售人员的知识 成功销售最大的障碍是什么？ 害怕/恐惧别人不喜欢自己，拒绝自己 修炼成为顶尖销售人员的首要工作是什么？ 拒绝害怕，认识到推销员是很伟大的，推销是勇者的游戏
第一步，先做好产品的定位，包括网络盈利模式（网上零售/批发/招商加盟等等）第二步，做好目标客户的定位。第三步，做好网站规划第四步，做好网络推广第五步，做好团队建设和管理。我前天写了一篇文章，希望可以帮助你解决问题。你百度搜索一下“找到精准定位，让产品卖得更好”第一篇文章就是我写的。祝福你！
房地产评估论文题目列表房地产评估论文题目列表仅供参考！房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法——房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTO后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险 浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响涉房地产价格评估的几个因素房地产投资评估与决策系统的分析与设计房地产市场比较法评估支持系统设计与应用研究房地产投资风险的仿真评估浅析中国房地产企业价值评估方法基于模糊神经网络的房地产价格评估问题研究论经济外部性对房地产评估的影响新形势下房地产企业核心竞争力评估房地产品牌价值评估提高我国房地产评估业评估质量刍议房地产价格的不确定性分析与评估方法研究房地产价格的灰色类比评估方法供求失衡房地产市场中的成本法评估房地产贷款项目可行性评估初探基于BS模式的房地产评估项目管理系统的研究与实施我国房地产开发项目中的生态评估基于特征价格的房地产评估新方法房地产拆迁评估的难点及应对措施房地产贷款项目评估分析与配套体系构建房地产泡沫的成因、评估与预控对房地产评估中“折旧补偿模型”公式的质疑与探讨论国企改制中的房地产评估对建立区域房地产市场评估体系的思考房地产评估风险的辨析当前我国房地产评估行业存在的问题及对策研究请采纳答案，支持我一下。
sdaffafaad
一 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计，2003年直接拉动GDP增长3个百分点，间接拉动6～2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中，供销两旺，供求总量基本平衡，供应结构渐趋合理，价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的6平方米提高到2003年的4平方米。2003年1～9月份房地产开发完成投资6495亿元，同比增长8%，高于固定资产投资增幅（4%）4个百分点，占同期固定资产投资的1%。商品房施工面积增长8％，其中，新开工面积增长4％。购置土地面积23082万平方米，同比增长7%，增幅平稳下降。土地开发面积11368万平方米，同比增长9%，与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长9％，销售面积增长9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较，房地产市场呈现2升6降的格局。其中，竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势；房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说，中国房地产市场总体上是健康的。但是，需要注意的是，在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素，表现在以下几个方面。二 中国房地产业发展过程中存在的主要问题①资源的浪费与流失。由于开发失控和无序发展，导致土地资源的大量浪费和国有资产的大量流失。1992～1993年的“开发区热”和“房地产热”高潮时全国形形色色的开发区达上万个，规划占地5万平方公里，相当于全国当时的城市建成区总面积，而真正实现有效开发利用的仅为2％左右。②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2000年达9000万平方米。截止到2003年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长5％，其中，空置一年以上商品房面积为4220万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源。房地产金融基础体系欠完备，国外发达市场经济国家住房消费信贷一般占到整个房地产信贷总额的70％左右，而我国消费信贷占房地产信贷的比例不到10％，仅占银行全部贷款总量的1％。实现可持续发展是中国房产业面临的一项战略任务。三 中国房地产业的可持续性分析可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而,推进中国房地产业可持续发展。①合理利用土地资源，避免浪费。土地资源是房地产业发展的命脉。但土地资源是有限的，不可再生的。土地资源的永续利用是实现房地产业可持续发展的物质基础，也是房地产市场发展与人居环境改善的基本前提，对于有限的土地资源，要按照可持续原则开发利用。在中国的城市化进程中，房地产开发通常是对城市边缘土地进行开发，因此要注意保护好这一地区的农用地，防止过多的农用地成为城市建设用地。农地转变为非农用地必须符合土地利用规划的规定，有关的政府部门应该严格把关。对于已经成为城市建设用地的农用地，要提高其使用效率。严格执行《城市房地产管理法》有关规定，即对未投资开发或投资未达到一定比例的土地，严禁转让；在一定时间内不进行投资的，政府应无偿收回，从根本上抑制炒地皮、哄抬地价现象的发生。要根据城市规划，对各类用地及郊区新入市的农用地合理配置，以实现土地资源高效配置。②重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。在2003年9月中国房地产业协会城市开发专业委员会在北京珠江国际城举办的“房地产文化研讨会”上，专家学者们一直认为，21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。③完善房地产金融体系，建立和发展房地产金融二级市场。长期以来金融信贷一直是制约房地产业发展的关键因素，房地产业进一步发展一直面临资金来源、期限错配、资金流动性等的约束。为实现房地产业的可持续发展，必须完善房地产金融体系，着手研究建立住房抵押贷款二级市场，实现抵押贷款的证券化，将一、二级市场作为一个整体纳入金融大循环，打通房地产市场与资本市场的联系。根据统计，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有6%。鉴于我国房地产业有效需求不足的现状，房地产金融信贷应更多地向消费信贷转移，实现房地产业的生产——消费的良性循环。④加快制度创新和科技创新。第一，长期以来，中国过分注重对增量房地产征税，而忽视了对存量房地产征税。优化税收结构是房地产可持续发展的源泉。第二,企业在观念、产品方面的创新。不能片面追求环境、降低容积率、人均居住用地超过规范要求。房地产业必须进行环境成本核算。由于中国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格政策，压制了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需要，乃至浪费。因此，实现房地产业从粗放型向集约型的转变。第三,是消费观念的创新。受传统观念的影响，住房消费往往有梯度消费意识和借贷消费意识，导致中国房地产市场潜在需求大，有效需求相对不足。因此，更新消费观念促进潜在需求的转化，是保证房地产业可持续发展的有效手段。第四,要注意在市场服务领域的创新。实现中介(经纪)、物业管理有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作。第五,中国房地产业目前已处于数量和质量并重的时代，而作为创新主体的企业要生存并壮大，惟一的出路是创新。⑤加强对房地产市场的监督，健全房地产相关的法律法规。在促进房地产业可持续发展的过程中，政府有两件必须要做的事情。一是减少房地产开发过程中的政府行为，根除腐败，杜绝暗箱操作，严格执法，取消不合理收费。二是逐渐完善房地产相关的法律法规。目前，虽然中国已经有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产法》，实践证明这两部法律对于1990年代的房地产市场的规范起到很好的作用。但是，我们要注意到现在房地产已步入较为理性发展的阶段，已购土地是否能在两年内开发应当由企业根据市场状况自己决定。有些企业担心管理部门收回，而不顾市场需求强制性进行开发投资，把上一轮的过量批地变为新一轮的过量开发，这种做法势必带来不良后果。这就要求政府要尽快修订相关法律法规。此外，还要保证房地产法规与其他法律法规的协调配合，要在其他法律法规中充实有关房地产的内容。四 中国房地产业可持续发展评价指标体系房地产业可持续发展评价指标体系是房地产业可持续发展研究中的一项重要的内容，很多专家学者对此进行了探讨。评价指标体系大都从人民生活、经济、环境三个方面进行综合。根据胡学锋（2000）提出的评价指标，人民生活方面主要反映收入增长及人口的增长与房地产业可持续发展的相互促进作用，包括人均居住面积、居民住房成套率、居民居住面积、住房价格收入比、房地产业从业人员增长率、银行住房消费贷款增长率、城镇人口增长率等7项指标。经济方面反映的是房地产业与经济发展之间的协调性和相互影响，有房地产业增加值、人均房地产业环保增加值、房地产企业环保总资产贡献率、房地产业增加值占GDP的比重、房地产企业环保全员劳动生产率、房地产企业环保成本费用利润率、房地产价格指数、房地产银行贷款偿还率等8项指标。环境反映房地产业的生态效益，包括全社会房屋使用效率、房地产开发小区绿化覆盖率、建筑垃圾及污水排放量、土地有效利用率、土地开发面积增长率、农业用地被征用面积增长率等6项指标。 （一）发展趋势在我看来，一种理想的房地产融资体系是这样的：房地产前期开发所需的资金主要都是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得的；中期资金则通过混和型信托基金、债券、及少量的银行贷款等途径获得；在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要通过银行和住房公积金中心获得；在存量房市场中，银行资金则可以发挥更大的作用。简单地说，就是银行资金向风险相对较小的住房消费领域倾斜，信托基金、股权转让、企业债券则迅速补充银行在开发领域收缩所产生的行业发展资金不足。在这样一个融资体系中，金融业与房地产业都实现了投融资渠道的多元化，这种体系具有一种自我调节和平衡机制，房地产业不会因为银行信贷政策的调整而对自身经营产生太大的冲击，同时由于房地产资金来源的多元化与公众化，金融系统的风险也得到了保证。更重要的是，金融业的资金配置效率得到了提高，房地产业也能够保持理性的发展，这对整个国民经济的持续发展是十分有利的。 这一融资体系具有以下五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。融资渠道多元化指的是房地产融资渠道即包括股权融资，也包括债权融资，在债权融资中，既可以通过发行企业债券方式，也可以通过银行贷款的形式进行，还可以通过房地产信托来实现，在股权融资上，既可以通过上市发行股票融资，也可以通过合作开发融资，还可以通过房地产基金来融资。价格指标市场化是指房地产企业在融资过程中，其价格指标（包括债务融资下的利率与证券化后产品的价格）会根据不同企业的不同财务状况以及项目自身的风险由市场决定，形成完全市场化的价格。产品形式证券化是指未来房地产企业融资渠道更多地是通过不同形式的证券（股票、债券、短期融资券、ABS、MBS、收益权证等形式）来实现，而且这些证券也日益标准化，成为公开发行且可流动的权证。这些产品的形式不仅有直接参与房地产融资的产品市场，同时还会形成由房地产融资派生出的二级产品市场，如住房抵押贷款证券化、资产证券化等等。 资金来源公众化是指房地产融资的资金来源逐渐由金融机构向公众个人转变，社会公众成为房地产融资来源的最主要渠道，金融机构成为中间的组织和管理机构。收益风险对称化是指在整个融资体系中，每种融资方式的收益都能够根据他所承担的风险不同而有所差别，风险与收益是种对应的关系。
行的 没问题 我能帮你的
浅谈金融危机对中国房地产业的影响及应对措施 时间：2009-4-24 作者：艾秋根 阅读次数：222 【关键词】：金融危机；房地产企业；影响；措施【摘 要】：金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，在经济全球化的环境下，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。无论是民众的消费能力还是消费意愿，在金融危机中都出现大幅度下降。本文结合当前国内外经济环境，探讨了金融危机对我国房地产企业的影响，并提出了应对金融危机、推动我国房地产市场健康发展的对策。 一、金融危机对中国房地产业的影响（一） 宏观经济调整不可避免将危机传导到房地产市场 对房地产行业而言，市场预期非常重要。在经济上升期，资本市场和房地产市场会带来明显的财富效应，人们手中的资产都会显著升值，购买力和变现能力都很强。在乐观的预期下，房地产价格和成交量都处于稳步上升阶段。然而当宏观经济增长减缓甚至停滞时，人们的消费预期不足，资产价格萎缩，财富缩水。对于房地产市场而言，成交量不足是最大的问题。据相关数据统计， 2008年1-11月份，全国商品住宅销售面积为46亿平方米，比去年同期减少19%；为近十年来行业销售首次出现负增长。虽然国家10月22日出台了救市新政，特别是11月份出台了各项政策细则基本明确，大大激发了市场刚性需求的释放，主要城市商品住宅市场成交量在11月份均出现了较大幅度的反弹。其中深圳、南京成交量环比增幅均在70%以上。但与去年同期相比，大部分城市依然处于较低水平，南京、北京、天津、成都等城市11月 份成交量同比下滑幅度仍超过了50%。可见，国家的宏观经济调整也不可避免地传导到房地产市场。（二） 外资有计划撤离中国楼市直接影响房地产行业景气 受美国次贷危机影响，华尔街大批投资银行或倒闭，或被托管，与此相关的外资机构在2008年9月份前后抛售上海高档物业的消息不断出现在媒体上。外资出售在中国的房产物业主要基于三个原因：一是金融危机使这些外资金融机构损失惨重，流动性出现问题，需要从亚太等区域回收资金；二是中国房地产市场出现调整，销量明显下降，部分区域价格出现一定幅度下跌，各方对后市分歧严重；三是人民币对美元升值步子放缓。对于外商抛售楼盘，目前是有价无市状态，原因是此类楼盘一般的交易方式是基金—基金，或者是基金—开发商，但目前很多基金都在撤离新兴市场。国内开发商自己也受困于流动性，根本无钱接盘。但外资出逃的动力还是很强，美国目前房价已经跌到相对理性的位置，相比中国上海的房价，美国房地产似乎更有吸引力。因此，对于外资而言，一旦中国人民币升值停止，房地产价格停止上涨，外资将毫不犹豫地抛售。外资的这种动向对我国高端房地产市场是有直接影响的，虽然量的方面不大，但对价格和心理预期具有负面影响。在房地产梯级消费传导作用下，普通商品房价格也会受到高端商品房价格下跌的压力。（三）失业和减薪降低住房消费能力 宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速，其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。2008年下半年以来，我国南方沿海地区大量规模以上企业倒闭，其中不乏用工规模达到几千人的大型制造业企业。以至于还未到春节，就出现大量失业农民工开始返乡的现象。 （四）金融紧缩压制房地产企业融资 世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，导致对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。实际上，无论是上海还是全国其他地区，房地产市场频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，其根本原因无非是两个，其一是开发商对市场走势持有悲观的判断，不愿意在市场调整当口去冒险投资；其二是开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，客观存在的资金短缺让这些企业面对市场毫无办法。二、完善房地产业健康发展的措施（一）优化开发企业策略首先，开发企业要实现规模化、集团化。解决当前高楼价与普通居民低收入的矛盾、降低开发成本、提高开发素质，均离不开大型规模企业的支持。只有一批大型骨干企业形成后，政府才能真正有效地调控市场。房地产企业必须走规模化、集团化的道路，通过兼并、收购、联合等经济行为，形成若干有实力的大型开发集团。其次，开发企业应该进行管理创新，包括建立符合市场经济要求的现代企业管理制度，更新观念、多渠道融资；重视人的因素，提高专业素质；注重信誉，增强服务意识；加强成本控制；加强决策分析。最后，开发企业要推行品牌化战略，品牌对房地产企业的发展至关重要，好的品牌可以作为一种无形资产，使企业以较低的成本获得客户，为企业持续发展创造条件，给企业带来较好的经济效益和社会效益。今后，政府要在政策上进一步放宽，为品牌企业引进国内外房地产战略投资者参股创造良好条件，积极引进外资，通过品牌企业内外资源的有效整合，弥补本地企业实力的不足，增强本地房地产品牌企业竞争能力。（二）改善供应结构1、从源头上控制土地供应结构目前市场上中高档商品住房供过于求，以别墅为主的高档住宅占用了过多有限的土地资源，所以要控制高档商品房的土地供应量，加大低价位商品房、特别是经济适用房和廉租房的土地供应量。对于经济适用房的落实工作要严格控制经济适用房的房屋质量、审批程序等。同时，经济适用房建设实际可分配给各个区县负责，并通过成片大规模规划结合郊区建设的方式降低经济适用房的成本，以适应中低收入者的实际购买能力。2、盘活空置房针对被市场看好但不肯放下身价的房产，政府有关部门应介入监管，采取有效措施促进其销售：如采取成本价处理方式和对空置房限价、限时、增加税费等经济手段。对近期完工即将进入市场的空置房，提供便利服务，积极引导销售，创造良好的企业外部环境。（三）完善房地产市场1、促进二手房市场的健康发展二手房是许多发达国家住房供应的主体，它一方面可以推进存量住房流转，增加住房供给；另一方面可以降低空置率，提高房产资源的使用效率。作为一项完善房地产市场的有效措施，却由于我国传统的“一套房一辈子”的置业观，影响了其发展。对此，政府应该引导市民梯度住房消费，扩大二手房的市场需求，同时降低二手房交易门槛和税收标准，简化交易手续，推动二手房市场的发展。2、完善房地产金融市场对于政府监管部门而言，应鼓励法人治理结构完善、优秀的房地产公司上市。使社会资金成为房地产资本投入的核心力量，降低间接融资的比例，使房地产开发中的利益和风险分担机制趋于合理，减少房地产风险向银行体系扩散的机会。对购房者而言，要拓展住房消费信贷品种，实施还款方式和利率的创新。逐步推出等本等息还款方式、递增还本式、全过程固定利率或分段固定利率还款方式，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种。尽快建立个人信用制度，降低信用风险。同时，对房地产金融监管的重点要放在控制投入到房地产业的货币供应总量和贷款质量上，积极追讨延期贷款，化解现有不良资产。（四）提高企业产品科技创新能力，不断满足居民的新需求首先，鼓励科技创新，提高房屋的实用性。房屋的最终服务对象还是人，因此，不断满足人们的各种需求是科学技术发展的主要目的。其次，保证建筑与环境和社会的与时俱进，以可持续发展观为指导，发展节水、节能、节地和节材的“节能型小区”；适应人口老龄化趋势，建设“亲情小区”；顺应城市化进程，以及农村人口涌入城市的现象，推出“新农村社区”等。(五)继续稳步推进房地产金融创新，尽快推出REITs这次美国由于房地产市场调整引发的次贷危机，并迅速爆发为世界金融危机，有制度性的原因，也有监管的因素，特别是美国比较发达的房地产金融衍生证券的滥发，受到舆论的普遍谴责。对于房地产金融创新，我们要有客观的判断，不能因为美国出现了金融危机，就全面否定金融创新。房地产金融创新可以有效解决房地产贷款机构的资金问题，也为购房者提供了融资便利，这种创新如果过度，特别是保障其安全运营的监管和评估体系出现问题，房地产金融衍生品就会遭到滥发，并引发严重的后果。作为一个金融创新不足的国家，我们不应只看到后者，而是既预防房地产金融产品创新过度，也要积极适当地开发相关产品，度的把握非常重要。众所周知，我国房地产企业融资渠道非常狭窄，主要途径就是银行贷款、建筑企业垫款和销售回款等。其中，民营房地产企业的融资环境更加恶劣。这也造成了很多民营企业冒着巨大的财务风险和国际投行机构做“对赌协议”，以此换取国际投行的融资支持。一旦市场风险来临，这些企业很可能就输在“对赌协议”上，失去控股权。企业的这种行为似乎很难理解，但实际情况他们是不得已而为之。因为没有足够的、公平的、可靠的融资手段，房地产企业要活下去就只能铤而走险。因此，我国应该继续加紧开拓新的房地产融资渠道，加快推进REITs的实践操作，有步骤地放开信托融资方式，切实加大银行信贷对房地产企业的支持。同时，要在一定程度上平衡国有房地产企业和民营房地产企业在融资问题上的份额，以市场为导向，而不是以身份为导向，促进房地产企业的健康发展。参考文献：[1] 李晓东，发展直接融资促进房地产和谐发展。金融时报[N]2006-11-04。[2] 梁建军，浅议我国房地产市场存在问题及应对策略。产业研究[J] 2008(10)。[3] 牛凤瑞，李景国，尚教蔚。中国房地产发展报告[R]。北京：社会科学文献出版社，2005。[4] 朱凌波，中国房地产未来有五大转折重大质变三五年显现[N]。人民日报海外版。2004-09-13。[5] 曹远征，美国住房抵押贷款次贷风波的分析与启示[J]。北京：国际金融研究，2007年：67-69。[6] 辛乔利，孙兆东，次贷危机[M]。北京：中国经济出版社，2007年：118-120。[7] 钟伟，美国次级债市场的现状及其深远影响[J]。北京：国务院发展研究中心，2007年：《中国发展观察》9月28日。[8] 王玉香，中国房地产业的机遇和挑战[J]。商场现代化，2006，(18)。[9] 赵亮，孙兆杰，小议我国房地产市场的现状、改革及政策取向[J]。科技咨询导报，2007，(23)。[10] 徐霞等。浅议房地产营销走向社会导向营销的必要性[J]。商场现代化，2006，(33)
论文 题目《房地产投资风险综合评价决策》 关于房地产投资分析、风险分析 人生中一件伤心的事是当你遇见一个对你充满意义的人，
一、前言 20世纪70年代以来，伴随着金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同发展水平的国家相继实施了金融市场开放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，国内金融市场和国际金融市场日益融合。当金融业对外开放时，如果有效的审慎监管尚未充分建立，整个金融体系更容易受到房地产价格波动的冲击。金融自由化后，由于新的金融机构进入，贷款利率拉低，激烈的竞争和管制的放松，使银行更有冲动去增加高风险的房地产贷款。银行在整个房地产周期中起着推波助澜的作用。 虽然房地产周期和银行危机并不是必然相伴而生，但是两者却经常紧密相连。特别是在那些银行业在整个金融体系中占据举足轻重地位的国家，更是如此。银行业及其借贷政策在房地产循环中起着重要作用，房地产泡沫的破裂对银行体系往往又造成灾难性的影响。近几十年来典型的例子如，19世纪70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬兰、丹麦、挪威和瑞典等北欧国家，20世纪90年代的日本，以及泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚诸国。虽然这些危机发生的背景和原因十分复杂，触发点也不尽相同，但是研究那些曾经受到房地产泡沫破裂严重冲击的银行体系之后，就会发现银行危机总是有着惊人的相同或相似之处。 中国加入世界贸易组织之后，坚持入世承诺，稳步推进银行业对外开放，并自2006年12月之后向外国竞争者全面开放银行业务。在房地产信贷这一传统的高盈利高风险业务上，国内的银行面临着更为激烈的竞争，风险会进一步加大。总结历史上曾经发生的由房地产价格波动带来的银行危机，对中国银行业增强防范房地产信贷风险的能力，有着重要的意义。 二、房地产市场周期与银行信贷风险 房地产泡沫繁荣—破裂周期大致可分为三个阶段：第一阶段是金融自由化、放松管制、长期扩张性财政政策和货币政策导致信贷扩张、房地产价格上涨，泡沫膨胀；第二阶段是由于利率、税率提高，或其他因素触发房地产泡沫破裂，价格崩溃，持续时间可能是数天、数月或者更长的时间；第三阶段的特征是资产价格下跌，银行收紧信贷，泡沫时期购买房地产的抵押贷款者财务状况严重恶化，大量拖欠还款。房地产价格波动给银行带来的信贷风险，主要表现为抵押房地产价格大幅下降和借款人违约率增加的风险。 房地产贷款主要分为：房地产抵押贷款；房地产开发、建筑贷款；利用房地产抵押获得的其他类型的贷款。对银行房地产贷款来说，信贷风险是最需要关注的风险。房地产价格下降是引发信贷风险的主要因素。 住宅抵押贷款通常被认为很安全，因为住宅一般是作为消费品，并且偿还贷款的资金来自相对稳定的家庭收入。再则，由于房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点，抵押贷款往往被认为是一种颇为安全的贷款。然而，不可忽视的是，房地产抵押贷款的安全性是以抵押物的足值、易变现和抵押权的有效性为前提的。房地产抵押贷款仍存在着不少的风险，如：借款人无法还款时，抵押房地产依法处理后不足清偿；抵押物存在灭失或损毁风险；法律制度造成银行难以收取和处置不良贷款的抵押物等。房地产价格越趋昂贵和反复，估值就越难确定，银行就这些房地产的借款人所承担的风险也会越来越大。 发展商和建筑商的贷款风险比抵押贷款的风险更高，因为其贷款的偿还需要房地产完工后，以销售收入或租金收入来支持。当房地产价格下降时，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因而恶化。值得注意的是，房地产信贷风险并不局限于与房地产有关的贷款。银行实际承担的房地产贷款风险往往会更大。因为房地产也广泛用于其他类型贷款的抵押，而与房地产贷款有关的统计数字往往不计算以房地产作为抵押所得的其他个人及公司贷款，银行实际承受的风险可能会较统计数字显示的高得多。房价波动通过资产负债表渠道对银行业有广泛的影响。房价下跌，借款人借款能力下降，从而形成财务约束，限制新投资的规模并降低企业利润。因而，银行其他类型贷款的信贷风险也随之增加，加剧了银行业的脆弱性。 除了信贷风险影响外，房地产价格下跌也可能通过间接渠道导致银行盈利减少。在房地产价格下降时，抵押品价值下跌，银行呆坏账拨备增加导致盈利减少。此外，由于建筑活动和借贷活动减少，银行从房地产有关的交易中获取的收费和佣金收入减少。因而，房地产价格的下降会对整体经济产生负面的影响。此类型的风险，由于其性质，更难规避且影响整个银行业。 三、银行业房地产贷款风险成因 （一）灾难短视症 即大的经济冲击极少发生，以致银行往往低估冲击发生的概率（Herring and Wachter 2002）。Tversky and Kahneman(1982) 认为，一个事件的主观概率是由决策者能够设想事件发生的难易程度决定的，这一难易程度又取决于这一事件发生的频率。对于高频率发生的冲击事件，如信用卡贷款违约和汽车贷款违约，银行往往有必要的知识和动力去适当估计事件发生的概率，并做出充分的预防损失的措施。否则，银行将会很快受到高频率事件的冲击，从而导致破产这一毁灭性损失。因此，高频率事件（诸如估计信用卡违约概率）的主观概率可能会与实际概率非常接近。 而当某一冲击发生的主观概率低于一定的临界点时，基于已有的知识和经验，或拇指法则(rule of thumb)，银行管理层会认为冲击发生的概率可以忽略不计。由于决策者倾向于寻求与关注加强他们乐观预期的信息，早期的警告信号往往被忽视。 由于房地产周期通常持续的时间较长，在房地产价格持续多年快速上升的情况下，房地产贷款的还款记录会保持在一个良好的水平。因此，房地产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行通常会产生一种安全错觉，过分乐观地低估房地产信贷风险和高估利润，进而扩大贷款。银行往往成为房地产价格上涨的推动力量，但同时也因而更易受到房地产价格崩溃的重创。 （二）羊群效应 灾难短视症并不是仅仅发生在个别银行身上。当一些银行由于灾难短视症认为某些经济冲击的概率为零时，那些正确地评估冲击发生概率的银行，在同灾难短视的银行进行竞争时处于劣势（Guttentag and Herring, 1986）。由于激烈的竞争，灾难短视的银行迫使审慎的银行采取宽松的房地产贷款标准，或者退出这一业务领域。当下轮冲击发生时，灾难短视的银行可能成为市场的主导，这些银行并没有任何应对特殊冲击的预防措施，这种情况往往被称为银行的羊群效应。 银行管理层或许已经正确地察觉到了外部冲击发生的可能性，但可能会有意忽视房地产贷款的风险，因为他们认为如果灾难性冲击来临时，将会受到政府的保护，损失由政府承担，而银行则享受由高风险敞口带来的丰厚利润。“太多而不能倒”的政策，即当银行业整体面临倒闭风险的时候，政府更有可能介入去拯救陷入危机的银行，实际上在激励银行从事那些使他们的资产负债表风险与其他银行同业高度相关的活动，这是另一种形式的羊群效应。 （三）安全网引发的道德风险 经济繁荣时，投资者可能会意识到，银行过度借贷于房地产市场使银行更易受到市场波动的打击，但他们也知道银行都在从事这些业务，政府不会让整个银行体系崩溃。由于存在这种政府的隐性担保，即使没有诸如存款保险之类明确的政府担保，银行投资者和存款人往往会低估银行冒进贷款政策的风险，而任其发展。安全网为银行的冒险行为提供了激励因素。另外，投资者过于自信自己评估市场的能力，认为可以先于其他人在市场崩溃前的适当时机退出，因此，投资者往往毫不犹豫地提供资金给冒进的银行，进一步鼓励了银行过度借贷于过热的房地产市场。 （四）信息不对称 银行通常使用控制按揭贷款成数（loan-to-value ratio）的方法，将按揭贷款限制在抵押房地产价值的一定比例内，以防当房地产价格下跌、借款人违约时，银行被迫出售借款者所抵押的房地产时产生损失。按揭贷款成数在防范银行房地产贷款风险中起着重要的作用。从理论上讲，如果该比率能够维持在一个足够低的水平，则足以控制借款人违约的风险。 然而，实际上，当房地产价格大幅下降时，降低按揭贷款成数并不能够保证银行免于信贷损失。即使是看起来相当保守的按揭贷款成数，也可能不足以弥补损失。这是因为，在房地产价格大幅下跌时，抵押房产的价值可能会很快下降到未偿还贷款额以下，从而刺激借款人放弃抵押物，选择违约不偿还贷款。在房地产市场繁荣时期，银行过度乐观地认为可以接受较高的按揭贷款成数，同业的激烈竞争也迫使银行管理层放宽贷款标准。造成这种情况的主要原因在于，在实际操作中，贷款本息＝按揭贷款成数×抵押物评估值，而由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，即使不被高估，反映的也是当时的市场价值甚至是过去的价值，而不是变现价值，变现价值往往与市场价值存在较大差距，从而造成银行可能会低估房地产贷款高风险敞口的风险。 （五）不适当的会计、信息披露及法律框架 在不透明的会计核算方法，不适当的信息披露准则和不良贷款拨备制度下，银行业对自身的财务状况如果缺乏充分的披露，在房地产价格下跌时，往往掩盖银行资产的恶化程度，并且使银行管理人员、所有者、债权人和监管者等无法有效监控风险敞口，对银行施行监督和约束，进而使那些高风险业务被当作是高盈利性的业务。如日本大藏省于1992年9月对外公布的主要银行不良贷款总额，仅为略高于12万亿日元，而如果银行业当时对不动产行业的风险敞口数额和不动产价格下降因素作一个合理的估计，所得出的数字有可能两倍甚至三倍于公布的数字（Goldstein等，1993）。在进行贷款分类时，如果仅仅按照贷款的偿还情况对贷款抵押品的市值、借款人的资信状况和当前的偿付能力进行评估，可能会造成不良贷款的规模被低估、银行资本真正能够发挥的缓冲作用被高估。 （六）监管部门的宽容性监管 监管者的职责是通过监督银行业和维持健康的银行体系保护纳税人。为什么监管者在有些情况下不能约束银行从事高风险的增长策略？在有些情况下，可能是出于监管者不能控制的原因，例如人手不够或预算约束使监管部门不能有效监管银行体系。但是，在许多情况下，监管部门出于多种原因不愿去约束银行业。其中，主要的原因是，当金融自由化作为一系列促进经济增长的宏观政策的一部分时，监管部门可能对约束那些采取高风险策略的银行心存顾虑，毕竟从短期来看，高风险的经营策略对银行来说是有利可图的，高盈利掩盖了潜在的风险。监管者往往很难约束那些看起来能够获得高盈利的银行。其次，当金融部门的扩张被视为经济增长的重要推动力量时，监管部门要承担更大的压力。再次，对监管者来说，从自利性的角度考虑，拖延采取纠正措施，可能是更优的选择。特别是时间不一致性（time inconsistency），即今天的损失直到将来的某一日期才会变为现实，而那时可能已经是其他人在履行监管职责，因而，监管当局有内在动力采取宽容、迁就的态度对待问题银行，加大了银行承担更大风险的内在动力。 四、防范 （一）防范银行灾难短视症 在银行业对外开放的环境下，监管部门应改变职能而不是取消职能。监管当局必须确保一个行之有效的机制，以防止银行过度承担风险，打消其盈利归个人、损失由社会承担的想法。 首先，提前鉴别出脆弱的银行。在对付灾难短视症及不可预知的重大冲击方面，传统的银行监管过程重在评估银行的现状，并鉴别出脆弱的银行，虽然有助于处理危机，但不足以防范危机。为了防范危机，监管过程必须把那些承受能力差、有可能会成为脆弱的银行提前鉴别出来，防止它们的风险敞口达到对整个金融体系构成威胁的水平。明确要求银行必须通过经常性的压力测试，界定银行应该具备的、能够承受外部冲击的最低程度，是提前鉴别出脆弱银行的一个有效方法。其次，监管当局可以要求银行提高房地产贷款信息的透明度，降低市场的不明朗因素以及连锁效应的风险，并使银行业在市场的监察下更为自律。此外，详尽的房地产贷款统计数据，有助于监管当局监察及评估银行承受房地产贷款的风险。 （二）安全网改革 在对银行的行为施加影响时，不应只把注意力集中在对问题的解决上，要注意采用事前审慎监管的方式，及早警觉房地产价格泡沫征兆，防范房地产市场繁荣时期银行房地产贷款的过度膨胀。监管部门不能仅仅满足于达到相关的国际监管标准，而是根据本地银行业自身行业发展状况和经济环境的变化，采取更高的监管标准，力求做到最好。在监管实施过程中，监管机构必须及时采取纠正行动，迅速解决问题。如果没有一个以规则为基础的监管体制，就难以对要求宽容性监管的巨大压力形成有效的制衡。 （三）道德风险的防范 监管部门要想防范道德风险，必须终止隐含的存款保险制度。首先，将存款保险的金融机构控制在一个适当的范围，不向所有债权人提供全额存款担保，特别是那些大金额的债权人，以促使大额债权人对银行施加约束。其次，对有问题银行及时采取惩戒措施使其恢复正常，如果仍没有改观，监管当局需要在银行将要发生资不抵债之前迅速关闭问题银行，降低银行即将破产时为死而复生而孤注一掷的可能性。再次，实行严格的资本充足制度。通过制约商业银行资产规模的无限制扩张，保证银行稳健、安全经营，增强银行抵御非预期损失的能力。一旦银行的资本状况恶化，监管当局马上采取纠正行动，避免当银行资本状况严重恶化时，股东和管理层采取孤注一掷的方式，导致损失大幅增加。 （四）市场基础设施的建设 通过技术与金融创新，改善市场基础设施建设，可以减缓银行资产负债不匹配的情况，把过去不具流动性的资产转换成流动性的资产。例如按揭贷款证券化是解决这一问题的途径之一。银行通过将住宅按揭贷款证券化，获得流动性资金，可以解决流动性不足的问题。通过证券化，还可以将完全集中在银行身上的住房抵押贷款风险分散和转移给投资者，分散银行信贷资产过度集中于房地产市场的风险。 五、小结 银行危机对一国经济会带来灾难性的影响，除了要花费纳税人的巨额资金为银行注资外，银行危机对经济有长期的负面影响。审视那些曾经发生过的系统性危机，可以发现其中有许多共同的因素，诸如灾难短视症、羊群效应、安全网引发的道德风险、信息不对称、会计与信息披露及法律框架的不完善、监管部门的宽容性监管等，更好地理解这些因素，可以使我们更好地防范银行危机。对于监管部门来说，防范银行业由于房地产贷款过度膨胀而承担过多的风险，稳健有效的审慎监管至关重要。但单靠加强监管并不能从根本上防范房地产贷款风险，银行自身必须审慎经营，提防过度借贷给已经过热的资产市场。
随着信息自动化处理技术的日益发展，如何科学，全面，高效的对房屋中介纷繁复杂的资料管理事务进行计算机的自动化管理是个热门话题。With the increasing development of automatic information processing technology, it has become a hot issue regarding how to realize the computer automatic management of complex data of real estate intermediary in a scientific, comprehensive and efficient 作为房产中介公司的员工，希望能够对房产中介事务管理的整个流程状态，信息资料的情况了如指掌，使其可以做出科学的决策，避免繁琐的手工操作，甩掉传统的手工记录方式，达到事半功倍的效果。一个能够使其实现管理系统化、规范化、自动化的计算机系统就显得很有必要。Being with real estate intermediary company, staffs hope they could be thoroughly familiar with the whole process of real estate intermediary management and with information in a bid to make scientific decisions, avoid numerous manual operations and abandon traditional way of manual records, yielding twice the result with half the Therefore, it is rather necessary for such companies to build a computer system that is able to realize the systematization, standardization and automatization of 论文主要探讨“房产中介管理系统”的理论基础和设计思想，根据系统的开发过程和系统的功能实现为主线来论述数据库管理软件的开发过程。This article mainly talks about the theoretical foundation and design idea of real estate intermediary management system and dissertates about development process of database management software with taking the development process and function implementation of systems as the major 本论文以软件工程理论作为系统开发的理论基础，以客户机/服务器模式的关系型数据库作为后台，以专业数据库开发语言作为实现手段进行房屋中介管理软件的开发。This article will carry out the development of real estate intermediary management software with software engineering theories as the theoretical foundation of system development, C/S relational database as its background and specific development language of database as the implementation 一个完整的房屋中介系统工程包括：根据式样书建立开发环境，数据库的设计，流程图的制作，各功能模块代码的实现，系统测试等几部分。A complete real estate intermediary system project includes several parts as follows: building a development environment according to stylebook, designing database, making a process diagram, realizing various function template codes and testing system, 本论文首先介绍了房屋中介系统的需求分析、总体设计和详细设计过程，并在此基础建立了后台数据库，然后介绍了使用C#语言编码的过程，以及系统测试的内容。本系统数据库使用的是Microsoft SQL SERVER 2005。The article starts with an introduction on requirement analysis, overall and detailed design process of real estate intermediary On top of this, a background database is to be Then an exposition of coding process with application of C# language and the context of system testing is By the way, the database of this system uses Microsoft SQL SERVER
房产中介生存价值的本质在于降低三大群体的综合交易成本。而这里除了沟通成本以外，中介还可以利用专业知识，信息渠道，帮助三大群体，找到更适合自身需求交易机会，提升各方满意度。在这里，三个群体分别是开发商和购房者或租房者，以及一般房产持有人。事实上，房产交易属于大宗交易，也具备一个相对复杂的交易过程，牵涉的信息多，如政策法规多、相关手续多，需要考量的价值涉及面广，比如地段价值、功能价值、形象价值，体验价值，投资价值等多个方面。且市场价格变化起伏，够买时机也很重要。优秀中介需要根据客户需求，把相关信息进行梳理，进行恰当的沟通，协助买卖双方将价值预期，价格预期调整一致，从而促进交易达成。对于房产中介来讲，三方都是客户，不能单纯靠欺瞒某一个群体而能长期存在，想要长期生存中介的唯一选择，就是对三方都诚信以待，恰当平衡好三方利益。这样的市场机制下，客观上保证了中介的存在必须要去化解或部分化解交易双方利益观念的矛盾与冲突，因而降低沟通成本。此外对于开发企业而言，专业房产中介通过对购买客户和市场的了解，能够协助开发企业有效调整成本结构，把钱花到购买者认为重要的地方。此所谓客户定位，市场定位、产品定位，产品建议等等。准确的定位可以降低资源不合理消耗，节约社会总成本。现实生活中，当然存在着中介方容易偏向开发商或房产持有方的情况，利用信息不对称，合谋欺诳购房者的可能，不过这是市场不成熟时期的必然表现。但随着时代进步，信息沟通渠道的增多，这种中介通过欺瞒方式所得到的短期利益越大，对自身未来发展阻碍也越大。相信未来这种靠非诚信方式获利的中介会被市场逐步淘汰。在美国的房地产中介，已经向着家庭的投资顾问，生活方式顾问，品质顾问的方向发展。尽管房产现在的美国并不象中国有这么大的成交量和迅猛抬升的价格，但美国房地产中介从业人员还能有不错的收入。另一方面，依靠专业和诚信，房产中介已成为一个受人尊重的行业。 这是中国房产中介前进的方向。